Problemi na američkom tržištu komercijalnih nekretnina, koji su već pogodili banke u New Yorku i Japanu, ovog su se tjedna preselili u Europu. Posljednja ‘žrtva‘ je njemačka Deutsche Pfandbriefbank AG, čije su obveznice pale zbog zabrinutosti zbog svoje izloženosti sektoru. Banka je odgovorila izdavanjem neplaniranog priopćenja u srijedu da je povećala rezervacije zbog ‘uporne slabosti tržišta nekretnina‘.
Njemačka banka opisuje trenutna previranja kao ‘najveću krizu nekretnina od financijske krize‘, s obzirom da zajmodavci uzimaju sve veće rezerve za dugove vlasnicima nekretnina i graditeljima dok zajmovi padaju nakon što su rastuće kamatne stope smanjile vrijednost komercijalnih nekretnina diljem svijeta.
- U 2023. godini došlo je do značajnog pada volumena transakcija u sektoru komercijalnih nekretnina u zapadnoj Europi, pa tako i u nama bližoj srednjoistočnoj Europi (CEE regija). U cijeloj CEE regiji investicijski volumeni su u 2023. iznosili 4,9 milijardi eura što je pad od 54 posto u odnosu na prethodnu godinu. Taj relativan pad je u skladu s ostalim europskim i globalnim tržištima nekretnina. U CEE regiji prošle godine, najveće udjele u volumenu transakcija imali su uredski segment, retail te industrijsko-logistički segment tržišta komercijalnih nekretnina, dok je najveći udjel u volumenu po zemljama CEE regije imala Poljska - objašnjava Karlo Jurić, Colliersov analitičar za Hrvatsku, Sloveniju i BiH.
Banke traže veće kolaterale
Pad volumena, dodao je, može se objasniti opreznijim pristupom investitora, porastu troškova financiranja, višim prinosima na državne obveznice, limitiranom ponudom, geopolitičkim tenzijama te još uvijek prisutnim inflacijskim pritiscima. Dodatno, treba spomenuti kako su u 2023. godini prinosi u CEE regiji na komercijalne nekretnine porasli što je u skladu s globalnim trendovima.
U razgovoru sa kolegama koji su na njemačkom tržištu osjeti se drastičan pad cijena nekretnina pa tako i u komercijalno sektoru, tržište se usporilo radi slabog gospodarstva i visokih kamatnih stopa. Njemački građani su se dosta ‘povukli‘ pa je i osobna potrošnja građana pala što je krizu još dodatno potaknulo i u ovom trenutku se ne vidi izlaz iz iste. Ono što je pozitivno je da su portfelji komercijalnih nekretnina od strane banaka ograničeni no svaki šok u financijskom sustavu je ograničen.
Prošle godine sam osobno bio na REAL EXPO sajmu u Münchenu gdje sam prisustvovao analizi tržišta nekretnina jedne od vodećih financijskih konzultanata u svijetu, isti su osnovali poseban odjel za upravljanje u kriznim situacijama, a glavna uloga im je bila spašavanje velikih projekata (pretežito komercijalnih nekretnina) od propasti jer su vidjeli da im se polako bliži crni oblak i teška vremena - komentirao je Filip Brkan, direktor tvrtke Imperium immobiliare koja se bavi prodajom nekretnina.
Tome se ne treba čuditi, s obzirom da i dalje vlada razdoblje visokih kamatnih stopa koje svakako povećava troškove financiranja i eventualnog refinanciranja, dok banke nerijetko traže i veće kolaterale. Države u kojima se dogodio ili se događa slom tržišta nekretnina suočeni su sa gomilanjem nekretnina u portfelju.
Brkan je istaknuo da su stambene nekretnine relativno mali problem kada se uzmu u obzir komercijalne nekretnine koje služe za investicijske svrhe, što znači da će banke dulje vrijeme imati u posjedu komercijalne nekretnine te je pitanje koliko će trebati vremena da se tržište oporavi ne bi li se nekretnine mogle ponovno plasirati. Amortizacija nekretnina igra veliku ulogu u tom sektoru, smatra vlasnik domaće agencije za posredovanje nekretninama.
Međutim, sektor komercijalnih nekretnina u Europi, pa tako i u Hrvatskoj sastoji se od više zasebnih i odvojenih sub-tržišta odnosno pod-sektora, od kojih svaki ima vlastite karakteristike.
Tako je u zadnje vrijeme na europskom nekretninom tržištu, objašnjava Jurić, vladala izrazita potražnja za logističkim, skladišnim, industrijskim i distributivnim prostorima zbog trenda nearshoringa, odnosno približavanja proizvodnje i opskrbnih lanaca zemljama krajnjih potrošača tih roba i usluga. Stručnjaci smatraju kako je to dugoročni trend koji će se samo ubrzati zbog trenutnih i budućih geopolitičkih odnosa.
Jaz u očekivanjima kupaca i prodavatelja
- Upravo bi Hrvatska, zbog ulaska u Schengensko područje i Eurozonu te dobre geografske pozicije, solidne infrastrukture, tehnički potkovane radne snage, blizine tržišta zapadnih zemalja Europske Unije mogla biti jedan od pobjednika tog trenda, a vidimo da na hrvatsko tržište dolaze i globalni igrači poput Accolade Grupe, RC Europe te već prisutnih regionalnih lidera u logističkom sektoru poput Log Experta.
Nadalje, u Hrvatskoj još uvijek nije došlo do značajnog prelijevanja pada vrijednosti uredskog dijela komercijalnog tržišta nekretnina s europskih i američkih tržišta, već je taj segment u 2023. godini bio jedan od najaktivnijih sektora u Hrvatskoj sa značajnim kupoprodajnim transakcijama poput kupnje Eurocentra od strane Atlantic Grupe, kupnje Matrix zgrade A od strane Centra za vozila Hrvatske i Matrix zgrade B od strane slovenskog investicijskog fonda Alfi - izjavio je Jurić.
Upravo te spomenute transakcije idu u prilog tezi kako u Hrvatskoj postoji značajna potražnja od strane domaćih i inozemnih investitora za kvalitetnim uredskim prostorima na dobrim lokacijama s visokom popunjenosti i vrhunskim zakupcima koji imaju dugoročne ugovore o zakupu s indeksiranim cijenama zakupa.
- Dodatno, treba spomenuti kako na tržištu postoji značajan jaz u očekivanju cijena i vrijednosti samih komercijalnih nekretnina na strani kupaca i prodavatelja što može dovesti do pada realiziranih transakcija i usporavanju aktivnosti u samom sektoru. Nadalje, i u Hrvatskoj je došlo do blagog porasta prinosa na komercijalne nekretnine, no još uvijek nema značajnijeg rasta prinosa zbog solidne potražnje i limitirane ponude.
Kao glavni izazov za komercijalno tržište nekretnina vidimo povećanje kamatnih stopa na kredite te averziju banaka za financiranjem razvojnih projekata i kupoprodajnih transakcija. U posljednje vrijeme na hrvatskom i regionalnom tržištu pojavili su se i specijalizirani profesionalni investicijski fondovi koji nude alternativno financiranje no po nešto skupljim i strožim uvjetima od komercijalnih banaka - zaključio je Jurić.