Izračuni DZS-a temelje se na podacima Porezne uprave i drugim metodologijama, no na terenu stvari izgledaju drugačije. Prema onome što smo čuli, cijene su duplo, čak i tri puta veće, samo je problem usitnjenost u mnogim dijelovima Hrvatske
Prosječna cijena kupljenih oranica u Hrvatskoj u prošloj godini iznosila je 4.440 eura po hektaru. Objavio je to Državni zavod za statistiku (DZS) naglasivši da je riječ o privremenim podacima o cijenama određenih kategorija poljoprivrednog zemljišta – oranica, livada i pašnjaka u 2023.
Uspoređujući prosječnu cijenu oranica s onom iz 2022. vidimo da je rasla za 20 posto s obzirom da je tada bila 3.700 eura. Rasla je također i prosječna cijena livada na 2.464 eura po hektaru, što je četiri posto više nego u 2022. (2369 eura po hektaru), kao i pašnjaka čija je prosječna cijena dosegla 3.102 eura po hektaru. Tako su i pašnjaci poskupili za 6,5 posto u odnosu na godinu prije kada im je prosječna cijena iznosila 2.912 eura po hektaru.
Međutim, kao što je navedeno, riječ je o prosječnim cijenama na razini države kao i o privremenim podacima, no što biste rekli za pouzdanu informaciju da je lani jedan vlasnik poljoprivrednog zemljišta u Slavoniji za hektar dobio 20 tisuća eura. On nam je to ispričao uz molbu da ga ne spominjemo, a ukupno je dobio 260 tisuća eura, s obzirom da je prodao 13 hektara. Zemljište je uz cestu, kvalitetno je, a kupio ga je susjed koji je na taj način uz svoje poljoprivredno zemljište pripojio ono od našeg sugovornika i na taj način u svojoj režiji napravio komasaciju.
Cijene barem duplo veće
Razgovarali smo s nekoliko agenata za nekretnine koji baš i nisu sigurni u podatke koje je iznio DZS, odnosno vjeruju da je prosjek cijena ipak veći. U konkretnom slučaju gdje je naš sugovornik prodao poljoprivredno zemljište za 20 tisuća eura za hektar, Marijan Matijević, vlasnik Ljubek nekretnina Matijević iz Osijeka, uopće se tome ne čudi i priča kako su cijene oranica (preko deset hektara) u Slavoniji i Baranji inače dosegle između 13 i 15 tisuća eura za hektar. Ako je riječ o nekoliko desetaka hektara, cijena samo raste. Niže cijene se postižu za poljoprivredna zemljišta manjih veličina, primjerice dva do tri hektara, koja se plaćaju između sedam i osam tisuća eura, što je također dosta iznad hrvatskog prosjeka.
Podacima DZS-a čudi se i Duško Grgur, vlasnik Grgur nekretnina, također iz Osijeka, koji je praktično ponovio sve o kretanju cijena u Slavoniji i Baranji o kojima je govorio Matijević. No i u ostatku Hrvatske one bi trebale biti veće od onih koje je iznio DZS.
– Nije mi jasno kako je DZS došao do tih podataka jer se za taj novac može možda kupiti neko zemljište puno izraslina, ili pod grmovima, dakle ono koje tek treba očistiti. Pogotovo je to niska cijena za, primjerice one pašnjake ili livade koji se mogu pretvoriti u oranice. Više od trideset godina sam u nekretninskom poslu i znam o čemu govorim – kaže Grgur.
Navodi primjer jednog prodanog potpuno zaraslog pašnjaka u blizini Daruvara. Hektar je plaćen šest tisuća eura, što je gotovo duplo više nego prosječna cijena u Hrvatskoj (3.102 eura po hektaru). Zatim, priča da cijene oranica u blizini Zagreba dosežu i do 12 tisuća eura za hektar. Pri tome veli da su najčešći kupci domaći ljudi, a da stranaca koji kupuju također ima, no nije riječ o velikom broju, pogotovo u zadnjih par mjeseci, možda i godinu dana, otkako je gospodarska kriza zahvatila neke od najbogatijih zemalja u Europi, poput Njemačke.
U Lici nema tko prodati hektare, samo kvadrate
To su cijene u Slavoniji, no puno su veće cijene od hrvatskog prosjeka i u Lici, govori nam vlasnik Lika nekretnine Ivan Bižanović. One se kreću od deset do čak 20 tisuća eura za hektar, no u Lici je problem taj što je naći barem hektar zemlje u komadu znanstvena fantastika. Potvrđuje to i Marin Vrnoga, vlasnik Arka global-agencije za nekretnine u Karlovcu. Možda se to najbolje vidi i po tome što Bižanovići Vrnoga govore o cijenama po metrima kvadratnim, dok Matijević i Grgur govore po hektarima.
– Kad netko prodaje 2000 kvadrata, to je veliki komad zemlje u Lici. Naš je problem što su poljoprivredna zemljišta jako usitnjena, a kupci traže puno veće površine. Još je gora, u tom smislu, situacija na Kordunu – veli Bižanović.
Što se pak tiče pašnjaka, njihova cijena se kreće od pet tisuća eura za hektar, pa do deset tisuća, što je također puno iznad hrvatskog prosjeka (3.102 eura po hektaru), kao što su iznad hrvatskog prosjeka i cijene livada u Lici, a one se kreću približno onima pašnjaka, što znači da su i one iznad hrvatskog prosjeka (2.464 eura po hektaru). Ali ista je stvar kao i s oranicama – i livade i pašnjaci su previše usitnjeni. Zato u Lici nema velikih prodaja poljoprivrednog zemljišta, no da ono ima vrijednost puno veću od hrvatskog prosjeka vidi se po tome što nam je rekao Bižanović, čovjek koji je agent za nekretnine već 22 godine i sigurno zna što govori.
Na temelju čega je onda DZS iznio spomenute podatke? Kako je navedeno u objavi o prosječnim cijenama poljoprivrednih površina, podaci su dobiveni na temelju raspoloživih administrativnih izvora Ministarstva financija – Porezne uprave. Dalje piše: ‘Za izračune se koriste i podaci iz Istraživanja o strukturi poljoprivrednih gospodarstava (FSS-a) Državnog zavoda za statistiku. Stoga rezultati navedenog istraživanja utječu na rezultate izračuna za istraživanje zemljišne cijene u 2023. – privremeni podaci. Podaci za 2023. izračunani su na bazi FSS-a u 2023. (privremeni podaci). Podaci se izračunavaju u skladu sa Zajedničkom metodologijom za zemljišne cijene i rente (Eurostat, verzija od veljače 2017.).‘
Bez obzira na metodologiju i izvore na temelju kojih se došlo do prosječnih cijena oranica, livada i pašnjaka u Hrvatskoj, čini se da su one u stvarnom životu daleko veće jer potražnja ne jenjava.