Vijest da Zagrebu trebaju nove poslovne zgrade kako bi se zadovoljila potražnja za uredskim prostorima nije nova. Trenutačna stopa nepopunjenosti u Zagrebu pala je ispod tri posto, što znatno otežava zakupcima da pronađu adekvatan uredski prostor. Istodobno, djelomično i zbog male ponude kvalitetnih stanova na tržištu, svakako manje od potražnje, cijene najma stanova i dalje lete u nebo i renta je nepriuštiva većini ljudi koji žive od plaće, pogotovo mladim samcima i obiteljima. Taj se problem stavlja i u kontekst daljnjeg porasta broja jedinica kratkoročnog smještaja za najam turistima, što dodatno poskupljuje cijelu priču, i to ne samo u Zagrebu već i u gradovima na obali.
Novi kvadrati
Ipak, kad je u pitanju segment najma ureda, ima i dobrih vijesti, ali i novih pravila igre koja će znatno utjecati na sektor, otkrivaju u Colliersovu zagrebačkom uredu – u najavi je čak 95.000 novih uredskih kvadrata u gotovo svim dijelovima Zagreba, što će, sigurno, znatno obogatiti ponudu novih uredskih prostora.
– Komparativna prednost novih projekata svakako su niži troškovi režija i zajedničkih troškova, zahvaljujući čemu zakupci mogu dugoročno uštedjeti, a ujedno im omogućuju da potpuno prilagode tlocrt svojim potrebama, što također utječe na uštedu ulaganja zakupca u opremanje prostora. Tražene mjesečne zakupnine u takvim uredskim prostorima bit će od 14,5 do 19,5 eura za čevorni metar. Također, postojeći projekti A-klase morat će se prilagoditi kako bi konkurirali novosagrađenim zgradama – ističe Nuccia Basanić, voditeljica Odjela za savjetovanje i posredovanje komercijalnih nekretnina u Colliersu.
Evo što se događa na tržištu. Zakupci sve preciznije definiraju svoje želje i potrebe u vezi s uredskim prostorima i istodobno se prilagođavaju novim standardima ESG-a. Zakupodavci pak dodatno ulažu u svoje kapacitete kako bi unaprijedili uredske prostore i ostali konkurentni s tim novim kvadratima.
Zelena regulativa
Naime, podsjećaju u Colliersu, ove godine stupila je na snagu opsežna regulativa ESG-a prema kojoj su sve velike tvrtke obvezne pripremiti izvještaj o ESG-u. Što to konkretno znači za zakupodavce? Da bi tvrtke bile usklađene sa standardima ESG-a, njihovi dobavljači, uključujući zakupodavce, moraju također biti usklađeni s njima. Zakupodavci trebaju osigurati zakupcima da je njihov uredski prostor u skladu s tim standardima, od odabira materijala, štednje energije do održavanja prostora. To je najčešće uključeno u posjedovanje različitih zelenih certifikata. Na temelju tih čimbenika subjekti koji izvještavaju o ESG-u odabirat će i uredske prostore. Sve to znatno će utjecati na taj tržišni segment.
– Statistički gledano, u Zagrebu je većina uredskih zgrada koje se klasificiraju kao A-klasa sagrađena od 2006. i 2007., što je čak 27 posto od ukupno dostupnih uredskih prostora za zakup. Unatoč velikoj potražnji u uredskom segmentu tijekom proteklih nekoliko godina samo je ograničen broj zgrada preuređen i prilagođen novim standardima gradnje. Vidjet ćemo kako će se dalje prilagođavati standardima ESG-a jer će, sigurno, njihova popunjenost ubuduće ovisiti o tome. Istodobno se najavljuju i grade novi projekti koji se pažljivo planiraju kako bi omogućili fleksibilnost tlocrta i pružili zakupcima dodatne sadržaje. Gotovo je pravilo da su nove zgrade certificirane jednim od međunarodnih zelenih certifikata – kaže Basanić.
Stoga će to biti izazovno razdoblje, kako za zakupce tako i za zakupodavce, jer promjene više nisu uvjetovane samo novim trendovima nego i legislativom Europske unije, što, naravno, ima mnogo veću težinu i stvara nove obveze i za jedne i za druge.
Zahtjevi zakupaca
Dakako, dodatni sadržaj ostaje mamac za zakupce. Kad je riječ o željama i potrebama zakupaca, Basanić ističe da oni često imaju jasnu viziju onoga što traže, bilo da je riječ o lokaciji, dodatnim sadržajima bilo o specifičnostima uredskih prostora.
– Katkad su ti zahtjevi realni, a katkad su teško ostvarivi na našem tržištu. Naš je cilj pronaći im prostor koji što bolje odgovara njihovim specifičnim potrebama i željama – dodaje Basanić.
Za zakupce je i dalje iznimno važno da u neposrednoj blizini imaju pristup dodatnim sadržajima poput restorana i kafića, različitih trgovina i uslužnih djelatnosti. Budući da većinu dana provodimo na radnome mjestu, ključno je osigurati da korisnici mogu obaviti različite aktivnosti tijekom pauze. Pri planiranju novih uredskih zgrada developeri moraju pažljivo razmatrati taj aspekt. Razvijaju li se uredski prostori na izdvojenim lokacijama, izvan poslovnih zona, potrebno je stvarati nova poslovna odredišta koja će svojim zakupcima pružiti bogat spektar usluga.
– Osim dodatnih sadržaja, zakupcima je i dalje važan dovoljan broj parkirnih mjesta, pogotovo ako nisu u tramvajskoj zoni, ali i parkirališta za bicikle ili punionice električnih automobila. Dodatno, u uredskom prostoru vrlo je važno da je prostor fleksibilan i da ga svaki zakupac može prilagoditi svojem poslovanju, brendu i korporacijskoj kulturi. To je uvjet koji zahtijevaju gotovo svi zakupci kad nam se jave u potrazi za novim uredskim prostorom – otkriva Basanić.
Skupa rekonstrukcija
Postojeće uredske zgrade nerijetko se nalaze na dobro povezanim lokacijama u gradu, no često ne omogućavaju širenje unutar zgrade, što je otegotna okolnost za mnoge zakupce i jedan od glavnih razloga za selidbu na novu lokaciju. Osim toga, visoki troškovi ulaganja u postojeći prostor, neusklađenost s regulativama ESG-a i očekivanja zakupodavaca u vezi s obnovljenim zakupninama pri isteku zakupa postaju razlozi zbog kojih zakupci sve aktivnije razmatraju nove projekte. Naime, projekt rekonstrukcije unutar postojećega uredskog prostora može dosegnuti ulaganje za zakupca od 400 do 600 eura po četvornome metru.
Na tržištu stambenih nekretnina gotovo je jednak omjer između potražnje i ponude kao i u uredskom dijelu, no kako se u većem opsegu radi o biznisu fizičkih osoba, ima tu i mnogo više nereda. Agenti stoga i najmoprimcima i najmodavcima savjetuju sklapanje solemniziranih ugovora o najmu, koji su najviši stupanj osiguranja za sve strane, a prije toga i pažljiv odabir budućih partnera u toj suradnji. Naime, još se na tržištu mogu naći prevaranti koji iznajmljuju nepostojeće nekretnine i najmoprimci koji nisu skloni podmirivati obveze. Također, za razliku od uredskog segmenta, tu ponuda i dalje često uključuje bakin namještaj.
Dugoročni i kratkoročni smještaj
Osnivač agencije Opereta Boro Vujović ističe da takvih stanova uglavnom nema u njihovoj ponudi.
– Ono što nije uređeno, najčešće se ne iznajmljuje putem agencija, osim u iznimnim slučajevima i okolnostima. Sve je više najmodavaca svjesno da bakin namještaj iz sedamdesetih više ne prolazi i da to nije konkurentno, pogotovo po traženim cijenama, koje su iz niza razloga sve više. Usto je sve više stanova u novogradnji, pa je to automatski uređeno. Ono što se prije nekoliko godina iznajmljivalo od 500 do 600 eura na mjesec, sad se teško nađe ispod 700 do 800 eura, i to su stanovi s jednom spavaćom sobom, što je za velik broj najmoprimaca neizvedivo plaćati. Jedan od razloga viših cijena najma svakako su više prodajne cijene stanova, pogotovo ako se ulaže u nekretninu za najam. Nije isto ako je investitor platio stan tri ili četiri tisuće eura po kvadratu, cijena najma ne može biti ista. Drugi razlog svakako je velika potražnja u odnosu na ponudu, a na cijenu utječe i lokacija – kaže Vujović.
Poznato je da na cijene prodajnih kvadrata, ali i onih za najam u stambenom segmentu, utječe bum kratkoročnog smještaja, koji u Hrvatskoj, čini se, ne prestaje. Zadnji val registracija novih apartmana za iznajmljivanje navodno su izazvale novine Zakona o turizmu koji lokalnim jedinicama napokon daje alate da zaustave daljnje širenje broja apartmana prema potrebi. Prema zadnjoj statistici iz eVisitora, u privatnom smještaju u siječnju 2024. bila su 636.772 ležaja, što je čak 38.172 više nego u istome mjesecu lani i 31.332 više nego što ih je bilo u siječnju 2020. godine.