piše: Antonija Knežević
Svaki četvrti stan ili kuća prodana u 2020. godini bio je kupljen putem APN-ov programa subvencioniranja stambenih kredita, a udjel kredita vezanih za APN porastao je lani na 35 posto. S obzirom na veliki značaj koji APN ima na tržištu nekretnina, postavlja se pitanje kako će se na tržište odraziti činjenica da se ovaj program ponovno vraća u 'režim' jednom godišnje. Prema podacima iz APN-a u 2020. godini realizirano je 8150 subvencionirah kredita, a kako je za ovu godinu predviđeno 50 milijuna kuna za subvencije, može se očekivati da će na taj način biti kupljeno oko 4,5 tisuća stanova. Dakle, oko 3600 stanova manje nego lani.
- Koliko god sam protivnik subvencija, one su odigrale značajnu stabilizacijsku ulogu na tržištu prošle godine kada smo imali izvanrednu situaciju zbog potresa i epidemije i pomogle su ublažiti pad potražnje. No, s druge strane, ne mislim da će ove godine biti značajno to što će APN biti samo na proljeće, jer je rečeno da nema krajnjeg roka za subvenciju, već će se prijave primati dok se ne utroše sredstva planirana za ovu godinu. Smatram da veći problem na tržištu predstavlja činjenica da kupci nemaju što kupiti – novogradnje su prodane prije uporabne dozvole i na tržištu nema stanova po prihvatljivim cijenama – kazao je Boro Vujović, vlasnik agencije Opereta.
Jedan krug APN-a umjesto dva, odnosno izostanak jesenskog subvencioniranja, smatra Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, dovest će do toga da će vrijednost nekretnina biti realnija, budući da u kratkom periodu APN-a vlasnici nekretnina redovito dižu cijene.
- Više puta sam govorio o APN-u i problemima koje on nosi. S jedne strane riječ je o poticajnoj mjeri za kupovinu nekretnine, koja mladima sigurno pomaže pri kupnji, no činjenica je da uglavnom subvencije koriste ljudi koji su se ionako odlučili na kupovinu nekretnine. Osim toga, budući da je riječ o vremenski ograničenoj mjeri, ona zbog povećane potražnje u kratkom periodu dovodi do rasta cijena. Smatram da bi mjere trebale biti trajne prirode, bez rokova i kvalitetnije usmjerene prema određenim kategorijama stanovništva – kaže Ranilović.
Iznio je podatak da promet nekretnina pada već dvije godine, a krivce za to treba tražiti u smanjenoj potražnji, pandemiji te visokim cijenama i nerealnim zahtjevima prodavatelja. U Zagrebu je u 2018. godini prodano 11430 stanova, u 2019. godini 9555, a lani 8436.
Smanjenje broja ostvarenih transakcija uz istovremen nastavak rasta cijena, navode iz HNB-a. sugerira kako prodavatelji nisu spremni na pad potražnje odgovoriti smanjenjem cijena već se zasad odlučuju na odgodu prodaje u nadi da je trenutno nepovoljno okruženje privremene naravi ('wait-and-see').
- S druge strane, ako se stagnacija ili pad potražnje nastavi, izgledno je kako će se tržište adaptirati na "novu realnost" pa bi i cijene trebale u većoj mjeri početi odražavati slabiju potražnju – kažu u HNB-u.
Prema podacima 'Burze nekretnina' razlika između tražene i realizirane cijene na razini Hrvatske u 2019. godini iznosila je 323 eura po metru četvornom, a lani se ta razlika produbila, porastavši na gotovo 400 eura. Naime, prosječnu traženu cijenu stana iznosila je 2016 eura, a realizirana je bila 20 posto manja – 1618 eura.
Unatoč manjoj potražnji, visokom padu BDP-a, padu zaposlenosti i brojnim drugim negativnim pokazateljima, realizirane cijene nekretnina, statistički gledano, lani su rasle. Ovisno o izvoru, riječ je o rastu od 6 do 8 posto. Stručnjaci iz ovog područja ipak naglašavaju da je taj rast uglavnom generirala prodaja novogradnje, odnosno da je ona podigla prosječnu cijenu nekretnina.
- Rabljenim nekretninama uglavnom stagnira cijena, a nekima i pada – kaže Ranilović.
Kada je riječ o dugoročnim prognozama cijena, svi ih nerado daju, jer one uvelike ovise o ekonomskoj siutaciji koja je s obzirom na stanje s epidemijom teško predvidljiva.
- Prognoze cijena stambenih nekretnina i dalje su izrazito neizvjesne. Volumen transakcija te cijene u predstojećem će razdoblju ovisiti i o makroekonomskim kretanjima i očekivanjima potrošača, koji su u proteklim mjesecima bili vrlo kolebljivi, a i dalje su pod utjecajem epidemiološke situacije i mjera kojom se ona drži pod nadzorom. S druge strane, povoljni uvjeti financiranja i nastavak programa subvencioniranja i dalje će podupirati potražnju za nekretninama – navode iz HNB-a.
Jasminka Biliškov, vlasnica agencije Biliškov nekretnine također kaže da je teško prognozirati što će se događati na nekretninskom tržištu jer je puno nepoznanica i neizvjesnosti oko pandemije i predstojeće turističke sezone.
- Mislim da je trenutno teško iznositi bilo kakve prognoze jer ne znamo kakva će biti sezona. U Dalmaciji puno ljudi živi od turizma, a turizam čin i značajan dio BDP-a tako da ćemo vjerojatno tek na jesen znati kakva situacija nas očekuje u narednom razdoblju. Trenutno je na tržištu prilično dinamično i ima dosta transakcija s obzirom na ekonomsku situaciju. Promet je u odnosu na razdoblje prije pandemije manji 10 do 15 posto, a cijene su dosegle plafon i ne očekujem da će više rasti – kazala je Biliškov te dodala da jedan od razloga zašto unatoč nepovoljnim ekonomskim okolnostima nije došlo do pada cijena neketnina treba tražiti i u činjenici da je štednja u bankama trenutno prilično neisplativa, pa se jedan dio Hrvata odlučuje 'štediti' ulažući u nekretnine, videći u tome način da sačuvaju vrijednost novca.
I dok niske kamate na štednju, rast štednje kućanstava, niske kamatne stope na stambene kredite i APN-ove subvencije potiču potražnju za nekretninama, pad ekonomske aktivnosti, neizvjesnost zbog epidemije, smanjena zaposlenosti te brojne tvrtke i pojedinci koji su se zbog Covida-19 našli u financijskim problemima, vuku jezičac na vagi na drugu stranu. Zbog epidemije je manje vjenčanja, razvoda, rođenja djece, što su inače najčešći razlozi prodaje, odnosno kupovine stana. Naravno, pitanje od milijun dolara je na koju će stranu taj jezičac prevagnuti.
Iako je mnogo nepoznanica, poznavatelji tržišta uglavnom trenutno ne očekuju daljnji rast cijena nekretnina jer se ne naziru faktori koji bi takav smjer poduprli. Osim toga, prema HNB-ovim analizama, cijene nekretnina još su 2019. godine bile malo precijenjene u odnosu na omjer cijena i troška najma nekretnine i omjer cijena nekretnina i neto raspoloživog dohotka. Gotovo svi takvi pojedinačni omjeri koje HNB koristi pri izradi kompozintnog indikatora kojim se pokazuje eventualno odstupanje cijena stambenih nekretnina od ravnotežne razine trenutno su iznad svog dugoročnog trenda, što, uzimajući u obzir i nepovoljna ekonomska kretanja, može signalizirati određenu precijenjenost cijena stambenih nekretnina od njihove 'ravnotežne razine'.