U hrvatskom pravu, za razliku od npr. austrijskoga, zgrade nemaju pravne osobnosti. Stoga je za zahvate na njihovim zajedničkim dijelovima (fasada, temelji, krovovi, gotovo sve gdje bi trebalo nešto raditi i graditi) nužna suglasnost svih suvlasnika, što je najčešće nemoguća misija. Teško je vjerovati da će odsad biti drukčije
Nakon najjačega potresa u sto četrdeset godina koji je snašao Zagreb i izazvao golemu štetu senzibilnost države i gradske uprave za pomoć u nevolji vrlo je velika, no postoji i ono famozno 'ali'. Uza svu dobru volju, čak i uz osiguranje dovoljno novca (treba pri tome biti svjestan da će ga, gotovo je sigurno, nedostajati, neovisno o razlozima), postojeći pravni okvir nije prikladan za bilo koju gradnju koja zahtijeva građevinsku dozvolu. Vlada ubrzano radi na donošenju paketa zakona koji bi pojednostavnili postupke da se obnova može ubrzati, ali niz je pravnih 'začkoljica' koje će, zacijelo, proći ispod radara i izazvati mnogo problema.
Dogovor kuću (ne) gradi
Najviše oštećenih ili urušenih zgrada u najužem je središtu grada. To su većinom one građene prije šezdesetih godina prošlog stoljeća, na temelju čega stručnjaci građevinske struke odmah zaključuju da su to zgrade građene u pravilu bez tzv. betonskih deka. Mnoge su od njih i pod posebnom zaštitom kao kulturna baština, ali sve zajedno tvorile su svojim fasadama u nekoliko različitih stilova lice centra grada.
Stručnjaci za arhitekturu i prostorno planiranje te zaštitu kulturne baštine još se nisu oglasili (ili nisu dovoljno glasno) o budućnosti teško oštećenih zgrada, ali prilično je sigurno da će struka, oslobođena dnevne i druge politike, priznati da nije problem interpolirati višu (čak i mnogo višu) zgradu u niz klasicističkih fasada u zagrebačkome Donjem gradu, pri čemu je stil najmanji problem jer gradnja uvijek može biti uvjetovana tako da fasade budu što sličnije prijašnjima ili da pročelje, dakle dio prema ulici, bude restaurirano, a iza njega može biti nova zgrada. Za sada je problem, ipak, samo pravne prirode i čudo je što to još nije (ili nije dovoljno) prepoznato.
U hrvatskom pravu (za razliku od npr. austrijskoga) zgrade nemaju pravne osobnosti, nisu pravni subjekti. Tako je prema hrvatskom pravu za zahvate na zajedničkim dijelovima zgrade (a to su fasade, temelji, krovovi, gotovo sve gdje bi trebalo nešto raditi i graditi) nužna stopostotna suglasnost svih suvlasnika, što je najčešće nemoguća misija (struka već dugo predlaže rješenja, za sada bez uspjeha).
Primjer kako bi se moglo
O kolikom je problemu riječ, lako ćemo vidjeti na samo jednom hipotetskom (ali mogućem) primjeru. Četverokatnica s osam stanova ili je potpuno uništena ili su uništena samo dva gornja kata. Šteta je u oba slučaja golema. Ispravno pravno rješenje (nemoguće bez promjene pravnog okvira) omogućavalo bi da se šteta sanira, ali i spriječi buduća (jer će nova zgrada, sigurno je, biti mnogo otpornija na potrese), već i samo zahvaljujući tomu što bi se dopustila gradnja nove i veće zgrade, s mnogo više korisnih četvornih metara.
Nitko od suvlasnika ne mora baš ništa uložiti, zamjenska bi se zgrada financirala sama. Novi pravni okvir morao bi spriječiti da bilo koji suvlasnik spriječi to svima dobro rješenje, a postojećim suvlasnicima moglo bi se, primjerice, dopustiti pravo prvokupa stanova kojih prije nije bilo. Ni država ni grad ni suvlasnici ne bi imali nikakav trošak, sve bi financirale (i nadzirale) banke ili fondovi koji bi se zbog svojih interesa rado uključili, pa i naplatili prodajom novih stanova. Bilo bi također moguće propisati jednostavan postupak izvlaštenja, drukčiji od aktualnoga, odrediti državu ili grad kao investitora te još mnogo toga drugog s istom svrhom.
Donositi životna rješenja
Već i grubi izračun pokazuje da bi za gradnju jedne srušene etaže (tako bi se dobila veća vrijednost od prijašnje, bila bi to nova gradnja sa svim prednostima koje nudi) bila dovoljna polovica nove dodatne etaže. Dakle, sa sto metara nove etaže na elitnoj lokaciji sagradilo bi se i dvjesto četvornih metara srušene, a preostala polovica bila bi čisti profit. Suvlasnici koji ne budu htjeli ili mogli čekati trebali bi biti namireni stanovima na drugim lokacijama, i to prema tržišnoj procjeni.
Sve što smo napisali djeluje vrlo jednostavno, zato se treba zapitati zašto onda ne prevladavaju jednostavna rješenja, nego uglavnom sami sebi otežavamo život kompliciranim i neživotnim pravnim rješenjima. Ipak, ima i pozitivnih primjera iz kojih treba učiti (ako se zakonodavac sâm ne dosjeti, mora mu pomoći praksa pravilnim, tzv. ciljnim tumačenjem prava). Tako je npr. Vrhovni sud Republike Hrvatske tijekom Domovinskog rata donio presudu koja je gotovo zaustavila krađe automobila u RH i njihov šverc prema istoku. Naime, postojao je tada propis koji kao da je bio smišljen za lopove. Sud je to prepoznao i protumačio taj zakonski tekst potpuno drukčije, upravo tako kako sada glasi odgovarajuća odredba Zakona o vlasništvu.