Piše: Stjepan Lović, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Grubišić & Lović & Lalić
Vlada je u kolovozu u prvo saborsko čitanje uputila Prijedlog zakona o upravljanju i održavanju zgrada, i to nakon što je prethodno na taj prijedlog u savjetovanju pristiglo čak 980 komentara. Zakonodavac je pritom naglasio da je glavni razlog za donošenje tog zakona nepreciznost dosadašnjega zakonodavnog okvira kojim je regulirana ta materija, što je rezultiralo teškim i neučinkovitim upravljanjem zgradama i otežanim odnosno onemogućenim ispunjavanjem obveza vlasnika zgrada na njihovu održavanju u skladu s propisima o gradnji. Naglašeno je da je posljedica takvog stanja smanjenje kvalitete i sigurnosti stanovanja, a time i vrijednosti posebnih dijelova zgrade. Sve bi se to sada trebalo otkloniti ili barem poboljšati donošenjem novoga zakona. Iako je u medijima naglasak uglavnom bio na temi ograničavanja prenamjene stanova u turističke apartmane i druge oblike kratkoročnog iznajmljivanja, svakako je bitan segment zakona i uređenje odnosa između suvlasnika nekretnine i njihova predstavnika.
Kako se bira
Prijedlogom zakona određeno je da predstavnik suvlasnika može biti jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi. Odluku o njegovu izboru donose suvlasnici natpolovičnom većinom. Ako se suvlasnici ne uspiju dogovoriti da predstavnik suvlasnika bude jedna od prethodno navedenih osoba, za predstavnika suvlasnika mogu izabrati i treću poslovno sposobnu osobu koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini na čijem se području nalazi zgrada. U tom slučaju odluku o njegovu izboru donose suvlasnici kvalificiranom većinom.
Na taj je način u odnosu na dosadašnje rješenje prema kojem je predstavnik stanara mogao biti samo suvlasnik proširen krug osoba koje mogu biti predstavnici suvlasnika i također je uvedena mogućnost izbora ‘profesionalnog‘ predstavnika suvlasnika u vidu treće osobe. Zakonom su propisani prava i obveze predstavnika suvlasnika, ali i mogućnost propisivanja međuvlasničkim ugovorom dodatnih obveza i proširenja postojećih prava. Mandat predstavniku suvlasnika prestaje opozivom, njegovom ostavkom ili smrću. Nije propisan rok na koji predstavnik može biti imenovan. Ako suvlasnici ne odaberu svojeg predstavnika ni u roku od šezdeset dana od dostave pismenog upozorenja upravitelja, tada upravitelj preuzima prava i obveze predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika.
Naknada za rad
Zakonom je propisano da je međuvlasničkim ugovorom moguće predvidjeti mjesečnu naknadu za rad i naknadu materijalnih troškova za predstavnika suvlasnika. Takvu naknadu dopušteno je donijeti i odlukom natpolovične većine suvlasnika. Zakonom je određeno da je predstavnik koji prima naknadu za svoj rad, a grubo zanemaruje svoje obveze, dužan u zajedničku pričuvu uplatiti sredstva u iznosu od jedne do najviše dvanaest mjesečnih naknada koje je primio za rad i može biti opozvan, odnosno bit će dužan uplatiti i veći iznos ako je šteta nastala nemarom predstavnika suvlasnika veća od dvanaest mjesečnih naknada. Takva odredba može dovesti do pogrešnog zaključka da predstavnik koji ne prima naknadu nije dužan nadoknaditi štetu. Tom predstavniku suvlasnika samo se ne bi mogla odmjeriti visina štete onako kako je prethodno navedeno, ali on i dalje, naravno, ostaje odgovoran za štetu nastalu suvlasnicima koju je prouzročio svojim (ne)radom.
Kako ga opozvati
Zakonom je propisana procedura opoziva predstavnika suvlasnika u slučaju njegova grubog zanemarivanja obveza. Radi izbjegavanja svake dvojbe zakonom su propisani neki od primjera grubog zanemarivanja obveza. U tim slučajevima suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 33 posto ukupne vrijednosne površine zgrade dužni su uputiti upozorenje predstavniku suvlasnika u kojem će biti naveden rok, koji ne može biti kraći od osam dana, da postupi u skladu sa svojim obvezama. Ako predstavnik suvlasnika ne postupi u skladu s tim upozorenjem, suvlasnici mogu, ali sada natpolovičnom većinom, donijeti odluku kojom će utvrditi grubo zanemarivanje obveze od predstavnika suvlasnika i odrediti iznos mjesečnih naknada koje je on sukladno zakonu dužan uplatiti u zajedničku pričuvu.
Takva odluka, naravno, nije prisilne naravi te su suvlasnici u slučaju da predstavnik suvlasnika ne postupi prema njoj ovlašteni pokrenuti sudski postupak naplate protiv dotadašnjeg predstavnika suvlasnika. U njemu će morati dokazivati osnovu i visinu ‘kazne‘ određene predstavniku suvlasnika. Treba upozoriti i na to da je takva odredba suprotna pravu suvlasnika da predstavnika odmah opozovu natpolovičnom većinom a da mu prethodno ne pošalju upozorenje. Također, nije jasno i zašto samo 33 posto suvlasnika može uputiti upozorenje. Zar upozorenje jednog suvlasnika nema nikakvu snagu?