Piše: Stjepan Lović, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Grubišić & Lović & Lalić
Poslovanje trgovačkih društava u modernim vremenima podrazumijeva efikasnu prilagodbu tržišnim zakonima, nepredvidivima u odnosu na zakonodavni okvir države u kojoj se posluje. To znači da društvo u svakom trenutku mora moći odgovoriti na izazove koji mogu utjecati na njegovu djelatnost, što podrazumijeva njegovu financijsku stabilnost i donošenje odluka u korist i dioničara i vjerovnika.
Financijska stabilnost podrazumijeva mogućnost neometana raspolaganja vlastitim kapitalom ili pribave kapitala od drugih poslovnih – povezanih ili nepovezanih – društava ili financijskih ustanova, od kojih su banke najčešći vjerovnici. Dobar brend na tržištu ili zastupljenost na tržištu, pa čak ni odgovorna uprava, nisu dovoljni jamci bankama da će društvo moći vratiti pribavljena sredstva, stoga je uobičajeno da banke kao jamstvo povrata sredstava/kredita traže kolaterale, prije svega u obliku upisa hipoteke na nekretninama društva. Rijetka su društva koja mogu vlastitim kapitalom zadovoljiti sve svoje poslovne potrebe i izazove, zato su nužno upućena na poslovanje s bankama. Ali bez mogućnosti zaloga teško je i očekivati pribavljanje kapitala.
Što je založno pravo
Da bi banka odobrila kredit trgovačkom društvu ili građaninu, prije toga mora provesti sve mjere osiguranja nužne za očuvanje vrijednosti i povrat danoga kapitala. Glavnom vrstom osiguranja smatra se upravo založno pravo. Osnovni pravni propis kojim je uređen institut založnog prava u Republici Hrvatskoj jest Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a Zakonom o zemljišnim knjigama propisane su pretpostavke za upisivanje založnih prava na nekretninama.
Ali to nisu i jedni propisi kojima je uređeno založno pravo s obzirom na to da založno pravo osim na nekretnini može biti i na pokretninama, vrijednosnim papirima, imovinskim pravima, poslovnim udjelima, dionicama itd. Važan je izvor norma založnog prava i Ovršni zakon, a neke ‘specifične‘ vrste založnoga prava dodatno su uređene odredbama posebnih zakona, primjerice Zakona o obveznim i stvarnopravnim odnosima u zračnom prometu ili Pomorskog zakonika.
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima definira založno pravo kao ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svog nositelja (vjerovnika) da određenu tražbinu, ne bude li mu ispunjena o dospijeću, namiri iz vrijednosti te stvari, ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik (dužnik) dužan je to trpjeti. Iako se u govoru najčešće poistovjećuju pojmovi ‘založno pravo‘ i ‘zalog‘ te je uvriježeno korištenje skraćenice ‘zalog‘, nije riječ o istoznačnicama.
Naime, založno pravo ima značenje koje mu je dano gore citiranom zakonskom odredbom, a zalog je predmet toga založnog prava. Nadalje, založno pravo definirano je kao ograničeno pravo zato što svom nositelju ne daje potpunu privatnu pravnu vlast na stvari, kakvu daje, primjerice, pravo vlasništva, nego sadržajno ograničenu vlast, osim zakonskih iznimaka.
Najčešće – dobrovoljno
Na temelju pravnog posla čiji je cilj osnivanje založnog prava na nekretnini, a radi osiguranja namirenja tražbine, osniva se u korist svagdašnjeg vjerovnika te tražbine dobrovoljno založno pravo na nekretnini. Navodi se pojam ‘svagdašnji vjerovnik‘ jer prvotni vjerovnik može u svakom trenutku tu tražbinu ustupiti drugoj osobi, osim ako je ugovorom s dužnikom izričito zabranjena mogućnost ustupa tražbine.
U praksi je najraširenija podvrsta načina osnivanja založnog prava na nekretnini dobrovoljno osnivanje, i to sklapanjem ugovora između banaka i korisnika kredita, fizičkih ili pravnih osoba. Ugovor o hipoteci založni je ugovor kojim se dužnik ili netko treći (zalogodavac) obvezuje vjerovniku da će, kad je riječ o njegovoj nekretnini, trpjeti da taj u javnu knjigu upiše na teret zalogodavčeve nekretnine – založno pravo (hipoteku) za osiguranje određene tražbine.
Druga ugovorna strana (vjerovnik) obvezuje se da će, čim prestane njezina tražbina osigurana založnim pravom, učiniti sve što je s njezine strane potrebno da bi se to založno pravo izbrisalo. Dok god se tražbina osigurana hipotekom redovito podmiruje, hipoteka je u tzv. stadiju osiguranja, no nakon dospijeća tražbine i ispunjenja uvjeta za prisilnu naplatu nastupa stadij namirivanja.
Što je fiducija
Iako je osnivanje založnog prava najrašireniji način osiguranja, pravni sustav poznaje osiguranje vjerovnikove tražbine tako da vlasnik svoju nekretninu prenosi u vlasništvo vjerovnika radi osiguranja neke njegove tražbine. Opisani način stvarnopravnog osiguranja tražbine naziva se fiducijarnim prijenosom vlasništva radi osiguranja (fiducija) i služi istoj svrsi kao i založno pravo, no mnogo je otegotnije za vlasnika nekretnine jer tu vjerovnik glede stvari dobiva pravnu vlast koja pripada vlasniku, a ne tek ograničeno stvarno pravo o kojem je riječ kad se govori o založnom pravu.
Taj način osiguranja tražbine ostvaruje se sklapanjem sporazuma o prijenosu prava vlasništva radi osiguranja namirenja tražbine između vjerovnika (fiducijar) i dužnika (fiducijant). Ako sporazumom nije drukčije ugovoreno, nekretnina ostaje u posjedu dužnika koji se njome može slobodno koristiti uz obvezu podmirenja svih troškova održavanja. Dužnik također snosi rizik slučajnog oštećenja ili propasti stvari te u slučaju povrede obveze odgovara vjerovniku za nastalu štetu.
Fiducija na nekretninama upisuje se u zemljišne knjige uza zabilježbu da je prijenos obavljen radi osiguranja određene tražbine vjerovnika. Dužnik neovisno o prethodno navedenim obvezama može bez suglasnosti vjerovnika istu nekretninu opteretiti hipotekom u korist nekog drugog vjerovnika. Ali svakako bi se u slučaju prodaje te nekretnine najprije namirivala tražbina fiducijarnog vjerovnika.
Postupak prodaje
Postupak prodaje nekretnine opterećene hipotekom obavlja se elekroničkom javnom dražbom koju provodi Fina te se nekretnina dosuđuje u vlasništvo osobi koja ponudi najpovoljniju cijenu i na kraju je podmiri. I založni vjerovnik može sudjelovati na dražbi te nekretninu steći u vlasništvo ako ponudi najpovoljniju cijenu, odnosno ako izjavi prijeboj svoje tražbine s visinom procijenjene vrijednosti nekretnine, pod uvjetom da je i u tom slučaju njegova ponuda najpovoljnija.
Postupak prodaje nekretnine opterećene fiducijom pokreće se pred javnim bilježnikom. Vjerovnik može pristupiti unovčenju nekretnine prema pravilima o prodaji odnosno unovčenju nekretnine koja su propisana za prodaju predmeta ovrhe u ovršnom postupku ili može zatražiti od dužnika da ga preko javnog bilježnika obavijesti zahtijeva li da se nekretnina unovči preko javnog bilježnika.
Dakle, dužnik može odlučiti da se nekretnina prodaje putem Fine pa će se vjerovnik namiriti iz postignute kupovnine ili može odlučiti da vjerovnik radi namirenja svoje tražbine stekne vlasništvo nad nekretninom. Ako javni bilježnik u roku od tri mjeseca ne uspije prodati predmet osiguranja, vjerovnik postaje punopravni vlasnik stvari.
Sud će u postupku osiguranja na zahtjev vjerovnika, kad je vjerojatno da će se tražbina vjerovnika utvrđena pravomoćnom sudskom presudom namirivati u ovršnom postupku te kad postoji opasnost da bi ovršno namirenje tražbine vjerovnika moglo biti onemogućeno ili znatno otežano, protiv volje dužnika osnovati prisilno sudsko založno pravo na dužnikovoj nekretnini. Pravni temelj osnivanja prisilnoga sudskog založnog prava na nekretnini bit će odluka suda, a takvo založno pravo bit će osnovano odgovarajućim upisom u zemljišne knjige. Vjerovnik svoju tražbinu namiruje iz vrijednosti založene nekretnine i ostvaruje ju isključivo sudski.
Zakonska hipoteka
O zakonskome založnom pravu na nekretninama riječ je kad je zakonskim propisima određeno osnivanje založnog prava na dužnikovim nekretninama (zakonska hipoteka). Takozvana prava zakonska založna prava na nekretninama nastaju prema sili zakona, ipso iure, odnosno ispunjenjem činjenica koje zakon određuje.
S druge strane, postoje ‘neprava‘ zakonska založna prava koja se ne osnivaju samim zakonom, nego zakon određuje pretpostavke pod kojima određena osoba može postići da se za osiguranje njezine tražbine osnuje založno pravo na nekretnini na način da ga se upiše u zemljišne knjige. To založno pravo učestalo je u postupku razvrgnuća suvlasničke zajednice isplatom.
Sigurni način zaštite
Založno pravo najučestaliji je oblik osiguranja pribavljanja kapitala potrebnog ili društvima za obavljanje i razvoj djelatnosti ili građanima radi stjecanja nekretnina. To je i najsigurniji način zaštite i osiguranja danoga kapitala iako je praksa pokazala da se u prisilnim postupcima namirenja kapitala, odnosno prodaje založene nekretnine, ostvaruje manji povrat tog kapitala jer ukupno postignuta cijena za prodanu nekretninu ovisi o mnogim čimbenicima na koje vjerovnik ne može utjecati u trenutku odobrenja kredita, primjerice na stanje i posjed nekretnine, zaintesiranost kupaca za stjecanje nekretnine, stanje na tržištu, kao i na mnoge druge mogućnosti dužnika propisane zakonom, a koje znatno mogu otežati postupak prodaje nekretnine.
Stoga je ključno da vjerovnik i dužnik pažljivo odrede oblik kredita i uvjete njegova povrata koji ne bi bili otegotni za dužnika toliko da je već u početku izgledno da tražbina vjerovnika na kraju neće biti namirena.