Stranci mogu biti vlasnici nekretnina u Hrvatskoj i mogu ih iznajmljivati za poslovne svrhe, uključujući turističke, te za svrhe stanovanja, pod uvjetima određenima posebnim propisima.
Porezna uprava početkom srpnja 2015. na svojim je internetskim stranicama objavila opsežnu uputu o načinu oporezivanja prihoda od pružanja usluga smještaja koje ostvaruju fizičke osobe nerezidenti. Nerezidenti su fizičke osobe koje u RH nemaju ni prebivalište ni uobičajeno boravište. Za državljane 57 država s kojima RH primjenjuje ugovore o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja rezidentnost se određuje prema sadržaju tog ugovora, a za sve druge na temelju čl. 37. Općega poreznog zakona.
Ovisi o raznim kriterijima
Prihod od nekretnina oporezuje se u državi u kojoj se nalazi nekretnina. To pravilo nema iznimaka. Način oporezivanja prihoda od nekretnina u Hrvatskoj ovisi o mnogim kriterijima. Tako je važna država rezidentnosti, pri čemu se razlikuju porezna pravila određena za rezidente država članica EU i za fizičke osobe koje su rezidenti trećih država; također, izvor prihoda od nekretnine, tj. ostvaruje li se prihod od iznajmljivanja nekretnine (stopa PDV-a od 25 posto) ili od pružanja usluga smještaja (stopa PDV-a od 13 posto). Ako se ostvaruje prihod od usluga iznajmljivanja nekretnine, tada je za potrebe PDV-a nužno razlikovati pruža li se usluga najma poslovnog prostora koja je oporeziva PDV-om prema stopi od 25 posto ili usluga za potrebe stanovanja koja je oslobođena PDV-a. Ako se ostvaruje prihod od pružanja usluga smještaja putnicima i turistima, način oporezivanja ovisi o tome pruža li se kupcima ta usluga izravno ili uz posredovanje putničke agencije.
Ako se usluga smještaja obavlja uz posredovanje putničke agencije, za oporezivanje je važan podatak je li posrednik hrvatska turistička agencija ili strana agencija te posluje li ta agencija u svoje ime, a za račun iznajmljivača ili u ime i za račun iznajmljivača (tada pruža uslugu posredovanja u povezivanju isporučitelja i korisnika usluge smještaja). Važno je i to kakav je porezni status fizičke osobe u državi rezidentnosti, tj. je li u svojoj državi porezna obveznica PDV-a ili nije, i to kako bi se utvrdilo je li obvezna prijaviti se kao porezna obveznica u registar obveznika PDV-a u Hrvatskoj ili se samo prijavljuje za potrebe obračunavanja PDV-a te je li po hrvatskim propisima obvezna voditi poslovne knjige i na temelju njih plaćati porez na dohodak odnosno porez na dobit ili pak može plaćati porez na dohodak prema rješenju koje joj izdaje hrvatsko porezno tijelo; također je li u Hrvatskoj dužna podnijeti godišnju poreznu prijavu i treba li ovdje plaćati doprinose za obvezna socijalna osiguranja.
U čemu su razlike
Iznajmljivači koji su rezidenti država članica EU mogu u Hrvatskoj pružati usluge smještaja i najma bez obveze registriranja obrta ili trgovačkog društva, s tim da su za pružanje usluga smještaja obvezni prijaviti se nadležnim uredima državne uprave i pribaviti kategorizaciju turističkog objekta. Iznajmljivači koji su državljani trećih država, a u Hrvatskoj pružaju usluge smještaja, obvezni su u Hrvatskoj osnovati obrt ili trgovačko društvo. Ako se te usluge obavljaju preko registriranog obrta ili trgovačkog društva, obrt odnosno trgovačko društvo postaje hrvatski porezni obveznik s jednakim poreznim obvezama kao i drugi obveznici u Hrvatskoj.
Iznajmljivači koji u Hrvatskoj nemaju registriran obrt ni trgovačko društvo moraju se u Hrvatskoj registrirati kao obveznici PDV-a, bilo kao porezni obveznici s punim pravima i obvezama bilo samo kao porezni obveznici koji se registriraju za potrebe PDV-a. Za njih ne vrijedi kriterij godišnjeg prihoda od 230.000 kuna. Ako su u svojoj državi registrirani kao obveznici PDV-a, u Hrvatskoj podnose samo prijavu za potrebe obračunavanja PDV-a; ako nisu, tada se upisuju u hrvatski registar poreznih obveznika. Naime, prema propisima o PDV-u, mjesto oporezivanja usluga koje se obavljaju u nekretnini uvijek je u državi u kojoj se ona nalazi, pa su stranci dužni u Hrvatskoj plaćati PDV na prihod od pružanja usluge smještaja. Usluga smještaja pruža se građaninu na kojega se ne može prenijeti obveza obračunavanja PDV-a. Iznimno, ako stranci iznajmljuju nekretninu hrvatskoj putničkoj agenciji koja onda pruža uslugu smještaja turistima, mogu na hrvatsku agenciju prenijeti obvezu plaćanja PDV-a.
Međutim, iznajmljivači nerezidenti koji djelatnost pružanja usluga smještaja mogu obavljati bez registriranog obrta ili trgovačkog društva (to je dopušteno državljanima Europske unije) obvezni su porez na dohodak utvrđivati na temelju poslovnih knjiga, što ih automatski uvodi u obvezu podnošenja godišnje porezne prijave