Iako pravilnik kojim će se regulirati povrat polovice PDV-a za kupce novogradnje još nije stavljen u javno savjetovanje, prema informacijama koje su do sada puštene u javnost, tu novu mjeru nikako se ne može povezati s ‘priuštivim stanovanjem’. Točnije, ta mjera više nalikuje na potez kojim bi se poslužio Superhik, budući da će opet pomoći dobrostojećim Hrvatima da još lakše dođu do nekretnine.
Naime, iako se govori da će država ograničiti kvadraturu i cijenu po četvornom metru za koju će se moći dobiti povrat PDV-a, u javnosti nije dovoljno istaknut bitan detalj da će i kupci luksuznih nekretnina moći dobiti novac od države. No, ne za cijeli iznos PDV-a.
Jednostavnije rečeno, samac koji kupi stan površine 100 kvadrata i ukupne vrijednosti milijun eura, svejedno će moći dobiti povrat PDV-a, ali samo za umnožak cijene koju država postavi kao gornji limit (recimo 3000 eura) i površinu od 50 kvadrata. Dakle, u ovom primjeru kupac će dobiti natrag 15 tisuća eura od države, iako ne spada u kategoriju onih kojima je subvencija potrebna.
Ovakva širokogrudnost države sigurno će dovesti do pomame za novogradnjom i u konačnici rasta cijena nekretnina. Pravilnik o povratu poreza za mlade još nije došao u javno savjetovanje, no iz više izvora smo neslužbeno doznali da je Ministarstvo graditeljstva upravo ovako zamislilo njegov sadržaj. Postoji stoga mogućnost da se nakon javnog savjetovanja sadržaj pravilnika izmjeni, no prilično je nejasno zašto se Ministarstvo uopće odlučilo na takav prijedlog, kada jednostavnom odredbom može ograničiti poticaj i do ukupne kvadrature i ukupnog iznosa, kako bi se izbjeglo sufinanciranje kupovine luksuznih nekretnina novcem poreznih obveznika.
Usporedbe radi, u Francuskoj je već duži niz godina na snazi slična subvencija kroz sniženi PDV (5,5 umjesto 20 posto), no tamo su osim maksimalne cijene stana po kvadratu za pojedinu regiju koja može ući u ovaj program, određeni maksimalni prihodi koje osoba ili par mogu imati kako bi kupovali stanove s povlaštenim PDV-om. Tako samac koji kupuje stan u regiji Pariza ne smije zarađivati godišnje više od 37,5 tisuća eura, a par s dvoje djece zajedno oko 88 tisuća eura. Također, ne smiju stan s povlaštenim PDV-om prodati narednih deset godina, a program se primjenjuje samo u određenim područjima, posebno u zonama za urbanu obnovu (Zones Anru) i prioritetnim kvartovima gradskih politika (Quartiers prioritaires de la politique de la ville).
S obzirom na to da je francuska prosječna plaća dvostruko veća od hrvatske, kada bi njihove brojke preslikali u hrvatski kontekst, za smanjeni PDV pri kupnji stana u Hrvatskoj bi mogao aplicirati samac koji zarađuje godišnje oko 19 tisuća eura, tj. mjesečno oko 1,6 tisuća eura. U slučaju para s dvoje djece, maksimalna prosječna plaća po osobi bi iznosila oko 1,8 tisuća eura. Doduše, u Francuskoj se ova mjera može kombinirati s nizom drugih, primjerice beskamatnim kreditom do određene vrijednosti, opet za najniže dohodovne skupine.
Samo 20 milijuna eura
Da će mjera povrata pola PDV-a dodatno podići cijene, smatra Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK. – Podržavam ostale mjere iz Nacionalne stambene politike, ali ne i ovu. Ovako osmišljena subvencija će dodatno poticati potražnju i novac neće doći do onih kojima je to stvarno potrebno – kaže Ranilović.
Damir Juričić, zamjenik predstojnika Centra za podršku pametnim i održivim gradovima Sveučilišta u Rijeci, pak smatra da povrat pola PDV-a nije uopće mjera iz kategorije priuštivog stanovanja, budući da onima koji ionako mogu kupiti stan, omogućuje samo da do njega dođu jeftinije.
– Ovdje se ne radi toliko o mjeri priuštivog stanovanja koliko o mjeri povoljnije nabave stana za dio građana koji ispunjavanju postavljene uvjete. Učinci ove mjere mogli bi biti slični učincima politika koje je do sada provodio APN – stanovi su dostupni onim građanima koji su kreditno sposobni. Dakle ne radi se o mjeri priuštivog stanovanja koja bi trebala uključivati i kriterij troškova stanovanja do 30 posto raspoloživog dohotka. Na ovaj način državne mjere ponovno nisu usmjerene prema onima koji ne mogu kupiti stan, a jedini način za rješavanje njihovog problema je gradnja socijalnih stanova za najam – kaže Juričić.
On osobito problematičnim u spomenutoj mjeri vidi činjenicu da se na ovaj način sufinancira tržišna marža. – Cijena stana se sastoji od troška građenja, građevinske marže i tržišne marže koja je u Hrvatskoj prilično visoka. Najavljena mjera Vlade dopušta subvencioniranje i dijela trgovačke marže u prodajnoj cijeni stana što za priuštivo stanovanje ne bi bilo primjereno – zaključuje Juričić.
U svakom slučaju, iako stručnjaci iz ovog područja sugeriraju da bi se problem priuštivosti stanovanja trebao rješavati kroz gradnju stanova za priuštivi najam, kako bi stambeno pitanje mogle riješiti osobe koje nisu kreditno sposobne jer imaju preniske plaće, država se i dalje više usmjerava na novo poticanje potražnje i prema financijskim subvencijama usmjerenim na buduće i sadašnje vlasnike. I to unatoč činjenici da je APN program subvencija podigao cijene stanova, kao i brojnim istraživanjima koja sugeriraju da takve subvencije na strani potražnje mogu dovesti do povećanja cijena stanova.
Naime, osim povrata polovice PDV-a, država planira osloboditi kupce prve nekretnine poreza na promet nekretnina koji iznosi tri posto te financijskim subvencijama potaknuti vlasnike praznih stanova da ih daju u priuštivi najam. Predvidjeli su da će se na to do 2030. godine odlučiti vlasnici devet tisuća stanova. S druge strane, za priuštivi najam sama država planira aktivirati 1200 državnih stanova i polovicu novoizgrađenih POS-ovih stanova do 2030. godine, odnosno njih još četiri tisuće. Dakle, ukupno 5200 državnih stanova.
Zanimljivo je da je za povrat polovice PDV-a država u ovoj godini u proračunu predvidjela samo 20 milijuna eura, što bi uz minimalan povrat od 15 tisuća eura po stanu (stan od 150 tisuća eura) značilo da će ovu mjeru moći koristiti samo 1300 kupaca. Sasvim je izvjesno da će interes biti znatno veći.
Teško je shvatiti zašto je u Ministarstvu procijenjeno da će tako mali broj ljudi biti zainteresiran za ovu mjeru, kada je 2023. godine oko 5500 osoba apliciralo za APN-ove subvencionirane kredite. No, za bolje procjene stambenih potreba kućanstava te koliko njih nije u mogućnosti osigurati priuštivo stanovanje (rata kredita ili najam do 30 posto prihoda) trebalo je prije donošenja Nacionalne stambene politike napraviti detaljno istraživanje o tome, pa bi se onda i mjere stambene politike mogle bolje oblikovati sukladno tim rezultatima.