Ni pandemija ni potresi nisu uspjeli zaustaviti rast cijena na tržištu nekretnina, no u periodu od 2019. do 2021. godine taj rast bio je suptilan. 2022. godina donijela nam je prividnu stabilizaciju i povratak u ‘normalan‘ život, ali time i ponovno ludovanje cijena te inflaciju, gdje situacija sada sve više podsjeća na period krize oko 2008. godine.
Prosječna cijena kvadrata kuće u RH povećala se za čak 15 posto u odnosu na prethodnu godinu i iznosi 1.863 EUR. Za kvadrat stana traži se u prosjeku 2.658 EUR, što predstavlja povećanje od visokih 17 posto na razini cijele države.
Indeks potražnje kroz posljednje četiri godine pokazuje sezonski trend rasta, osobito u proljeće i jesen kada je aktivan APN. U protekloj godini preko 70 posto ukupne potražnje bilo je za stanovima u cjenovnim razredima od 1.500 do 2.500 EUR po kvadratu, a što se razreda kvadrature tiče, najtraženiji su bili oni od 41 do 60 m2 (30 posto ukupne potražnje) te od 61 do 80 m2 (29 posto ukupne potražnje). Kada je riječ o potražnji za kućama, situacija je približno ista ako gledamo cijenu po metru kvadratnom, no najveći postotak potencijalnih kupaca, njih 49 posto, interes je pokazao za kućama od 51 do 100 m2.
U Zagrebu još uvijek oprez u područjima oštećenim potresom
Odnos ponude i potražnje u Gradu Zagrebu uglavnom je ujednačen, no u gradskim četvrtima koje su najviše oštećene potresom i dalje je vidljiv nesrazmjer. Gornji grad – Medveščak nosi najveći dio ukupne ponude stanova u Zagrebu (17%), no potražnja za njima iznosi tek približno 7 posto. Slična je situacija u četvrtima Črnomerec, Donji grad i Maksimir, dok kod ostalih uočavamo veći indeks potražnje nego ponude. Ono što je zajedničko svima jest povećanje cijena u odnosu na prethodnu godinu pa je tako cijena kvadrata stanova u prosjeku porasla za 16% i sada iznosi 2.593 EUR, dok je cijena kvadrata kuća porasla za 10 posto i iznosi 1.555 EUR.
U Zagrebu su se najviše tražili stanovi od 41 do 60 m2 (trećina ukupne potražnje), no u ponudi ih je bilo tek 23 posto. Čak 44 posto potencijalnih kupaca tražilo je stanove u cjenovnom razredu od 500 do 1.500 EUR po m2, no njih je u ponudi bilo samo 11 posto. Najveću ponudu vidjeli smo kod stanova s cijenom između 1.500 i 2.500 EUR po kvadratu (75%), no potražnja za njima iznosila je znatno manje (40%).
Čak polovica potencijalnih kupaca tražila je kuće od 51 do 100 m2, ali ponuda takvih kuća je zakazala i iznosila samo 22 posto. Najviše se kuća nudilo u cjenovnom rangu od 500 do 1.500 EUR po kvadratu, ali interes za njima bio je znatno manji (38%), dok je više od trećine ukupne potražnje bilo za onima između 1.500 i 2.500 EUR, no samo 16 posto takvih kuća bilo je u ponudi.
Jača interes za manjim sredinama u okolici metropole
I dok je Grad Zagreb i dalje jedno od najzanimljivijih područja, područja s najvećom ponudom i potražnjom, zanimljivo je uočiti kretanja u okolnoj Zagrebačkoj županiji, gdje bilježimo najveći rast cijena u cijeloj državi. Cijena kvadrata kuće u toj županiji prošle je godine narasla za 18 posto te je u prosjeku 967 EUR, dok se kvadrat stana popeo za vrtoglavih 30 posto i prosječno iznosi 2.052 EUR.
Ondje je skoro polovica potražnje bila za stanovima čija je cijena po m2 iznosila 500 do 1.500 EUR, no u ponudi se takvih stanova našlo tek nešto manje od 12 posto. Kao i u ostatku države, najveća potražnja što se tiče kvadrature bila je za stanovima od 41 do 80 m2, a ponuda ju je uglavnom pratila.
Najveću ponudu (63%), kada je u pitanju prodaja kuća, uočili smo kod onih čija se cijena metra kvadratnog kretala između 500 i 1.500 EUR, ali potražnja za takvim kućama bila je znatno niža i nosila je 38 posto ukupne potražnje. Trećina potencijalnih kupaca potraživala je kuće u cjenovnom razredu od 1.500 do 2.500 EUR po kvadratu, a takvih je u ponudi Zagrebačke županije bilo nešto manje od 16%. One od 51 do 100 m2 nosile su 46% ukupne potražnje, no ponuda takvih kuća bila je nešto manja i iznosila 38%.
Najskuplji kvadrati očekivano na priobalju, Dubrovačko-neretvanska županija u vodstvu
Prva tri mjesta na tronu, kada je u pitanju prosječna cijena stambenog kvadrata u RH, nedvojbeno zauzimaju Dubrovačko-neretvanska (2.843 EUR), Splitsko-dalmatinska (2.753 EUR) i Istarska županija (2.559 EUR).
Prateći trendove u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, uočavamo da su se cijene u protekle četiri godine jednolično kretale, tj. praktički stagnirale, dok je jedino kod prodaje stanova u 2022. godini vidljivo povećanje od 7% (3.489 EUR). Najveća potražnja bila je za stanovima u cjenovnom razredu od 500 do 1.500 EUR (44%), no takvih je u ponudi bilo neznatnih 8 posto.
Za kuće je trećina potencijalnih kupaca bila spremna izdvojiti između 1.500 i 2.500 EUR, ali kao i u prethodnom slučaju, ponuda takvih kuća nije pratila potražnju te je iznosila nešto manje od 20%. Najinteresantnije su bile one od 51 do 100 m2 pa je potražnja za takvima iznosila 51 posto, no u ponudi ih je bilo tek 38 posto.
Uz Dubrovnik, Split najskuplji grad u Hrvatskoj po pitanju nekretnina
O vrtoglavom rastu cijena u Splitsko-dalmatinskoj županiji, odnosno Splitu, puno se piše u posljednjim mjesecima. Značajan porast cijena osjetan je i kod prodaje kuća (17%), ali i kod prodaje stanova (12%). U ovoj županiji ponuda uglavnom prati potražnju, barem što se cijena tiče, no kada uspoređujemo njihov odnos prema razredu kvadrature situacija je nešto drukčija.
Čak 60 posto potencijalnih kupaca u potrazi je za stanovima između 41 i 80 kvadrata, no samo polovica ponude odgovara traženim uvjetima. I ovdje su najzanimljivije kuće od 51 do 100 m2 (45% ukupne potražnje), ali u ponudi je takvih bilo nešto manje od 38 posto.
Grad Split u 2022. godini bilježi povećanje od 12 posto u obje kategorije nekretnina, a prosječna cijena kvadrata splitskog stana bila je 3.495 EUR, dok su potencijalni kupci za kuću u prosjeku morali izdvojiti 3.697 EUR po m2.
Potencijal Istre neupitan, ponuda veća od potražnje
U Istarskoj županiji bilježimo najveći rast (nakon Zagrebačke), a cijene kvadratnog metra kuća ondje su porasle za 21 posto te čak 28 posto kada su u pitanju stanovi. Ova županija, uz Primorsko-goransku, jedina je u kojoj je ponuda nekretnina veća od potražnje.
No, ni to nije pokazatelj idealne situacije jer najveća je potražnja (44%) za stanovima u cjenovnom razredu od 500 do 1.500 EUR po kvadratu, dok je takvih u ponudi zanemarivih 5 posto. Najviše se traže oni od 61 do 80 m2 (41% ukupne potražnje), ali njihova ponuda iznosi tek 29 posto.
Više od trećine potencijalnih kupaca koji su u potrazi za kućom za nju je spremno izdvojiti 500 do 1.500 EUR, no ponuda u tom cjenovnom rangu samo je nešto viša od 24 posto. Visokih 59 posto potražnje spada na kuće od 51 do 100 m2, ali tek 38 posto njih nalazi se u ponudi Istarske županije.
U kontinentalnoj Hrvatskoj nekretnine ne zadovoljavaju uvjete potražnje
Odemo li istočnije, odnos ponude i potražnje drastično se mijenja – potražnja za nekretninama u ostatku kontinentalne Hrvatske (izuzev Grada Zagreba) znatno je veća od ponude. No, to ne znači da u tim županijama nema dovoljno nekretnina za prodaju, već da one ne odgovaraju potrebama tržišta i kao takve kupcima nisu zanimljive.
Najpovoljniju situaciju što se tog odnosa tiče vidimo u Osječko-baranjskoj županiji, ali ondje je vidljv i najveći rast cijena nekretnina, što je posebice istaknuto u najvećem regionalnom gradu, Osijeku, gdje je cijena kvadrata stana u odnosu na prošlu godinu narasla za čak 20 posto i iznosi 1.407 EUR.
U toj županiji više od polovice potražnje odlazi na kuće od 51 do 100 m2, no njih je u ponudi samo 38 posto. Što se cjenovnog razreda tiče, one od 1.500 do 2.000 eura po kvadratu najzanimljivije su trećini potencijalnih kupaca, ali takvih je u ponudi manje od 2 posto. Ponuda stanova uglavnom je veća od potražnje, a najviše se traže stanovi od 41 do 60 m2 (32%), kakvih je na tržištu jedna četvrtina, dok je onih od 61 do 80 m2 trećina, ali potražnja za njima iznosi 23 posto.