– Ograničavanje kratkoročnog najma pomoći će u povećanju priuštivosti stanovanja – komentirala je Lana Mihaljinac Knežević, vlasnica agencije za nekretnine Zagreb West najnoviji prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je danas najavljen, a prema kojem će za davanje stana u kratkoročni najam biti potreba suglasnost 80 posto suvlasnika zgrade.
Prema njezinim riječima, zbog velikog bujanja kratkoročnog najma, smanjena je ponuda stanova za dugoročni najam, što je dovelo do manjka stanova za dugoročni najam te u konačnici smanjilo njihovu priuštivost.
– Intervencije na tržište kratkoročnog najma koje je bilo u potpunosti liberalizirano su bile potrebne kako bi se zaustavio eksonencijalni rast ponude takvih stanova jer se time značajno utjecalo na smanjenje ponude stanova za dugoročni najam – kazala je Mihaljinac.
Osim što se prijedlogom zakona traži kvalificirana većina od 80 posto, ubuduće bi vlasnici stanova koji svoje stanove žele staviti u kratkoročni najam morali dobiti i suglasnost neposrednih susjeda. Naime, dodatan uvjet koji je postavljen u zakonu je da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom koji se želi staviti u takvu vrstu najma. Zakon nadalje previđa da će 80-postotna suglasnost biti potrebna i za davanje stanova u najam radnicima te da u njih neće biti moguće smjestiti više od četiri punoljetne osobe koje nisu srodnici do trećeg stupnja.
U javnosti se već počelo polemizirati jesu li ovakva ograničenja prava vlasništva u skladu s Ustavom, a sudeći po obrazloženju uz prijedlog Zakona, čini se da se prilikom njegove pripreme o tome promišljalo. U obrazloženju Zakona naime stoji da je ‘obveza prikupljanja suglasnosti ostalih suvlasnika predstavlja jednu vrstu ograničenja prava vlasništva kakvog do sada nije bilo u pravnom poretku Republike Hrvatske‘
– Primijećeno je da je stavljanjem stanova u funkciju kratkoročnog najma, kao i korištenjem stanova za smještaj velikog broja radnika došlo do sukoba dva prava: prava vlasnika da koristi svoj stan na način koji njemu odgovara i prava ostalih suvlasnika stambene zgrade da uživaju svoje vlasništvo bez ometanja od strane susjeda do kojeg često dovodi kratkoročni najam stanova i najam stanova u koje se smješta velik broj radnika. Člankom 48. Ustava Republike Hrvatske propisano je da se jamči pravo vlasništva. Ali istim je člankom propisano i da vlasništvo obvezuje te da su nositelji vlasničkog prava i njihovi korisnici dužni pridonositi općem dobru. Obveza prikupljanja suglasnosti ostalih suvlasnika zgrade predstavlja jednu vrstu ograničenja prava vlasništva kakvog do sada nije bilo u pravnom poretku Republike Hrvatske. Takvo miješanje u pravo vlasništva će proizlaziti iz odredbi zakona tako da će biti zadovoljen uvjet da je miješanje utemeljeno na pozitivnom propisu koji je jednak za sve – navodi se u obrazloženju novog Zakona, koji bi prema planu trebao na snagu stupiti početkom 2025. godine.
U obrazloženju je nadalje navedeno da će na ovaj način suvlasnici zgrade moći iskazati svoje mišljenje u okolnosti da će kroz zajednička stubišta i hodnike prolaziti veliki broj različitih osoba, ali se potrebna suglasnost ograničava na 80 posto suvlasničkih dijelova kako potencijalni investitori ne bi ovisili o samovolji svakog pojedinog suvlasnika.
– Praksa je pokazala da je nemoguće prikupiti suglasnost svih suvlasnika, pa e ni u ovom članku ne traži tako visk postotak suglasnosti, a cilj odredbe nije u potpunosti onemogućiti kratkoročni najam u stmbenim zgradama već uspostaviti sustav u kojem će suvlasnici, a osobito neposredni susjedi, imati pravo uvida i odlučivanja tko će sve ulaziti u stambenu zgradu. Također, znajući da mu je za takvu djelatnost potrebna suglasnost susjeda, i potencijalni iznajmljivač će se više brinuti o potrebama svojih susjeda i voditi računa da pazi na postupke turista koji mu dolaze u stan. Slijedom navedenog, prilikom propisivanja potrebnih suglasnosti, vodilo se računa da se primjene blaže mjere te da miješanje u vlasnička prava bude razmjerno cilju koji se želi postići – tim riječima obrazložena je ova zakonska novina.