Nakon zablude sa subvencioniranjem stambenih kredita ulazimo u eru podjednako upitnog ‘subvencioniranog najma‘. Država će pomoći dijelu ‘beskućnika‘, ali mogla bi proširiti sloj mladih ljudi koji si ne mogu priuštiti ni podstanarstvo
Predstavljanjem Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine završava najveća i jedna od najskupljih zabluda dosadašnjih garnitura Andreja Plenkovića. Riječ je o subvencioniranim stambenim kreditima, koje su u sedam godina iskoristile obitelji za kupnju više od 30 tisuća stanova i kuća. Nije problem u gotovo 300 milijuna eura izravnog troška, nego u tome što je država subvencioniranjem kredita zapravo subvencionirala rast cijena stambenih nekretnina.
Iz Vlade se obično hvale velikim uspjesima, a u PR arsenalu obično se najprije ističu rast BDP-a i plaća. Zaista, BDP raste, ali gotovo isključivo na pogon Europske unije. Bez novca iz Bruxellesa BDP bi rastao jednako sporo, ako ne i sporije nego u vrijeme Vlade Zorana Milanovića. Činjenica je i da su plaće narasle – za čak 72 posto, a inflacija je istodobno bila 31,1 posto.
Zagrebački kvadrat od 10.000 eura
Međutim, kvadrat stana za to je vrijeme poskupio još malo više – 75,9 posto, a u Zagrebu je cijena gotovo udvostručena – od prvog polugodišta 2016. do ove godine narasla je čak 90,7 posto. Statistika je izbacila prosječni iznos od 2830 eura za kvadrat. Međutim, u oglasnicima se imalo pristojniji stanovi od 60 do 70 kvadrata ne nude za manje od 3500 eura po kvadratu, a luksuzniji stanovi stoje i znatno više. Dva takva u Ban centru, od po 63 kvadrata, upravo se prodaju za 628.000 eura (svaki), odnosno za 9970 eura po kvadratu.
Osim toga, plaće nisu svima rasle istim tempom. Ponajviše su profitirali državni i javni sektor – zdravstvo i socijala dobili su 91 posto povišica, a javna uprava 85 posto. Nešto slabije prošli su prosvjetari s rastom plaća od 77 posto, što je u rangu trgovine, ali ipak više od prerađivačke industrije (72 posto), turizma i ugostiteljstva (67,8 posto), građevinarstva (68 posto), prijevoza i skladištenja (53 posto).
U tom je kontekstu iz zaborava izvučena ključna riječ – priuštivost. A tu se Plenković nije proslavio. Za stan od 60 kvadrata u 2016. trebalo je 108 prosječnih plaća, odnosno – devet godina rada. Prema aktualnim plaćama i cijenama, danas za stan treba raditi dodatna dva mjeseca, a na najvećem tržištu, zagrebačkom, za stan od 60 kvadrata treba dati 112 prosječnih plaća, odnosno treba raditi devet godina i četiri mjeseca. Što se pak tiče medijalne plaće od 1106 eura, što je maksimalno primanje za polovicu zaposlenih, oni za prosječni stan trebaju odraditi najmanje 129 mjeseci (deset godina i devet mjeseci), osam mjeseci dulje nego na početku mandata. Pa, kad je već ova vlast tako napuhala cijene i smanjila priuštivost, ne preostaje drugo nego kopernikanski obrat – stanovi su mladima preskupi za kupnju, okrećemo se najmu!
Iz naplatnih kućica u APN?
Dakle, neuređeno tržište u kojem se najveći dio transakcija odvija u sivoj zoni, daleko od očiju poreznika i pravosuđa, prepušteno samovolji gazda i gazdarica, država će preko noći srediti i privesti svrsi. Upravo je Lider prije godinu i pol objavio podatak o gotovo 50.000 praznih stanova u Zagrebu (u kojima se struja praktički ne troši). Ministar graditeljstva Branko Bačić u predstavljanju je sad naveo podatak o 595.000 praznih stambenih jedinica u cijeloj Hrvatskoj, što je 40 posto stambenog fonda. Dio toga planiraju aktivirati već najavljenim ‘poreznim poticanjem‘ – višak stanova koji uđu u dugoročni najam neće se oporezovati porezom na nekretnine. Dodatni ‘poguranac‘ bit će preuzimanje stanova praznih dulje od dvije godine, koje će vlasnici moći ustupiti državi na upravljanje (na tri do deset godina), po medijalnoj cijeni najamnine koja će biti isplaćena u dvije rate.
Ta strategija ima šansu na uspjeh tek ako Bačić sruši najam, što je malo vjerojatno. Stvar bi u tom slučaju mogla funkcionirati jer današnje mlade generacije bolje razumiju ekonomiju dijeljenja od onih koje su sudjelovale u tranziciji, a pogotovu onih kojima je samostalna Hrvatska podijelila 400.000 ‘društvenih‘ stanova.
Država planira doći do fonda od 9000 stanova (uz aktiviranje odnosno obnovu 1200 državnih i tko zna koliko stanova u vlasništvu državnih agencija, ustanova i tvrtki). Državna agencija (APN) koja bi trebala operativno voditi tu veliku operaciju ima 60-ak zaposlenih, i poslovi sklapanja ugovora, naplate stanarina i vođenje brige o održavanju, popravcima, opremanju i obnovi tih objekata višestruko nadilaze sadašnje mogućnosti. Za to bi, prema svjetskim standardima, trebalo bar 250 ljudi, a poznajući produktivnost u državnom sektoru, možda i dvostruko više. Preostaje outsourcing ili potraga za radnom snagom (a takvi poslovi ne mogu se riješiti angažmanom dalekoistočnih radnika). Sretna je okolnost što se prelaskom na beskontaktno plaćanje na autocestama oslobađa velik broj zaposlenih na naplatnim kućicama, pa bi se jednom prekvalifikacijom mogla riješiti dva problema.
Indeks Carrie Bradshaw
No ‘kvaka 22‘ cijelog projekta skrivena je u medijalnoj cijeni. U Zagrebu pristojan stan od 40 kvadrata stoji bar 150.000 eura, što uz kredit na 20 godina podrazumijeva ratu od oko 900 eura. Mjesečni najam usporedivog stana stoji od 400 do 1600 eura. Pa, kad smo kod priuštivosti, možemo od The Economista posuditi ‘indeks Carrie Bradshaw‘, nazvan prema glavnoj junakinji serije ‘Seks i grad‘ koja unajmljuje samački stan. Takav je stan, prema The Economistu, priuštiv ako trošak stanovanja ne prelazi 30 posto mjesečnih prihoda. U Zagrebu je danas mjesečna renta za jednosobni stan oko 700 eura, što znači da bi za zagrebačku prosječnu ‘Carrie Bradshaw‘ bio priuštiv uz plaću veću od 2300 eura.
Uz medijalnu plaću od 1274 eura priuštiv najam za samca bio bi (s režijama) oko 380 eura, što znači stanarinu od oko 340 eura. Razliku od oko 360 eura na mjesec preuzeo bi Bačićev fond težak oko 1,2 milijarde eura (iz kojeg bi se financirao i nastavak gradnje stanova POS-a). Država naivno očekuje da će intervencija jednostavno smanjiti cijenu najma, iako bi se moglo dogoditi suprotno. Baš kao i kod cijene kvadrata, zajamčena subvencija mogla bi dodatno poskupiti stanarine, što bi cijenu gurnulo sa 700 prema 1000 eura, a to bi proširilo krug korisnika, pa opet gurnulo cijene po spirali prema gore…