Kupari, Mlini, Srebreno, Plat. Četiri ‘dragulja‘ Župe dubrovačke desetak kilometara udaljena od Dubrovnika.
Osim po predivnoj prirodi, Župa dubrovačka dugo je bila domaćin zapuštenih hotela, objekata ‘duhova‘ idelanih za snimanje akcijskih i horor filmova. Zapušteni hoteli desetljećima čekali ozbiljne investitore prepušteni državi. Prvi su svog ‘udomitelja‘ još prije desetak godina pronašli Mlini i Srebreno koje je kupio pokojni hotelijer i vlasnik HUP-a Zagreb i tvrtke Hoteli Dubrovačka rivijera d.d. Anđelko Leko, sagradivši Sheraton Dubrovnik Riviera hotel koji je sa cijelim HUP-ovim portfeljom prodan Adris grupi.
Plat i Kupari ostali su ‘neželjena djeca‘ čija će se sudbina u iduće tri godine stubokom promijeniti. Obje su lokacije našle su investitore, a za svaku najavljena ulaganja premašuju 100 milijuna eura.
Početkom svibnja sklopljen je Aneks II. Ugovora o realizaciji projekta Kupari, kojim je investitoru, hrvatskoj tvrtki Kupari Luxury Hotels u vlasništvu Hotels Properies Limited (HPL) iz Singapura, omogućeno izmještanje vodotoka bujičnog kanala Taranta, što je bio uvjet za dobivanje dozvole za gradnju izmjena Urbanističkog plana uređenja kojeg je investitor tražio prije godinu dana. Naime, kroz izradu projektne dokumentacije uočena su određena ograničenja u odnosu na već planiranu rekonstrukciju i povećanje kapaciteta bujičnog vodotoka Tarante te je investitor od države zatražio izmjenu projekta rekonstrukcije vodotoka na način da se u određenom dijelu izmjesti planirana trasa te na taj način izbjegne gradnja nad kanalom.
Kako kažu u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, investitoru je dan rok od godine dana od donošenja Urbanističkog plana uređenja za ishođenje građevinske dozvole. Po ishođenju građevinske dozvole investitor ima rok od 48 mjeseci za realizaciju samog projekta.
- Republika Hrvatska vlasnik je zemljišta u obuhvatu projekta, od čega se jedan dio zemljište daje u zakup (na kojem je postojeći hotel Granda), na dijelu zemljišta osniva se pravo građenja za gradnju novih hotela, dok se na preostalom dijelu osniva služnost u korist investitora Kupari Luxury Hotels d.o.o. Hotelski operater s kojim investitor ima potpisan ugovor je Four Seasons. Ministarstvo je nadležno za sklapanje ugovora o raspolaganju zemljištem te naplatu po sklopljenim ugovorima kao i za praćenje realizacije projekta – ističu u Ministarstvu.
Na obnovu Kupara čeka se desetljećima. Kupari su najstarije turističko mjesto u Župi u kojemu je 1920. godine izgrađen prvi hotel. Zadnji investitor iz Rusije, tvrtka Avenue ulaganja na čelu sa Sergejem Gljadelkinom prije osam godina dobila je koncesiju na 99 godina. Otvorenje luksuznog kompleksa trebalo se dogoditi još prije tri godine, ali od svega toga nije ispalo ništa. U 2021. Rusi su ušli u strateško partnerstvo s tvrtkom HPL koja je u vlasničku strukturu najprije ušla s 50 posto kapitala (kada je nastala tvrtka (Kupari Luxury Hotels), da bi prošle godine HPL postao vlasnik još 40 posto kompanije, znači trenutno drži 90 postotni udjel. ‘Zapelih‘ deset posto u rukama je bivšeg i rekordno brzo smijenjenog ministra graditeljstva Ivana Paladina koji je svoj udio nastojao naplatiti putem sudova, ali mu to nije uspjelo.
Paladinovu ulogu u projektu Kupari kao da je osmislio maštoviti scenarist. Paladina je svojih 10 posto želio prodati većinskom vlasniku po ogromnoj cijeni, zbog čega je s novim investitorom iz Singapura završio na sudu. Podnio je lani sudsku tužbu Trgovačkom sudu u Zagrebu protiv KLH-a, zahtijevajući da mu kompanija isplati tih 10 posto udjela kako bi izašao iz projekta. Mediji su tada pisali da je procijenjena vrijednost vještaka na suđenju njegovog udjela iznosila oko pet milijuna kuna, a Paladina je tražio 67,5 milijuna. Da stvar bude bolja, maštoviti scenarist je Paladini dodijelio dvostruku ulogu - istovremeno je igrao ministra nadležnog za realizaciju projekta Kupari i dioničara koji želi dobro prodati svoje udjele. Međutim, sud je zaključio kako su se promijenile i okolnosti dolaskom novog vlasnika pa nema ni temelja da Paladina izlazi iz tvrtke. Kako neslužbeno saznajemo, investitor bih rado otkupio njegov udio, ali ostaje pitanje cijene i čistog suvlasničkog odnosa.
Prvotna procjena vrijednosti ulaganja HPL-a u Kupare iznosila je oko 100 milijuna eura no s obzirom na inflacijske izazove postoji realna mogućnost da se vrijednost radova poveća na 150 milijuna eura. Kada je došlo do promijene vlasništva Ministarstvo je ambiciozno najavljivalo završetak obnove do 2025. godine, međutim s obzirom na čekanje na promjene u Urbanističkom planu te još minimalno godinu dana na ishođenje lokacijske i građevinske dozvole, izglednije je da će kompleks biti završen krajem 2026. godine, kako saznajemo. Iako još nije službeno potvrđeno, Ministarstvo graditeljstva istaknulo je Four Seasons kao hotelskog operatera koji se po prvi put pojavljuje u Hrvatskoj, a taj bi brend, kako saznajemo, trebao upravljati i luksuznim vilama koje će se iznajmljivati u sklopu kompleksa koje se nalazi u T1 zoni. Glavni arhitekt je domaća tvrtka 3LHD koja će u suradnji s konzultantima Four Seasona graditi objekte prema standardima hotelskog operatera.
HPL Grupa je vlasnik 38 hotela najviše kategorije, od čega 18 pod brendom Four Seasons, a većinski vlasnik tvrtke HPL Singapore je azijski multimilijarder Ong Beng Seng iz Singapura, koji u obiteljskom portfelju, zajedno sa suprugom Christinom posjeduje i tvrtku Como koja upravlja s 32 hotela.
Hotelskim investicijama koje su određene kao strateške loptaju se razna ministarstva.Tako je za realizaciju Kupara zaduženo je Ministarstvo graditeljstva, a za, recimo Hotele Plat, koje je Vlada također proglasila strateškom investicijom, Ministarstvo gospodarstva. S treće strane, Povjerenstvo za procjenu i utvrđivanje prijedloga strateških projekata je imenovalo resornog voditelja Operativne skupine za pripremu i provedbu projekta Plat iz Ministarstva turizma i sporta.
- Operativna skupina u suradnji s investitorom aktivno radi na strukturiranju i razvoju projekata te je zadužena za međusobnu koordinaciju uključenih tijela i ishođenje svih potrebnih akata i dokumentacije za provedbu projekta te proglašeni strateški projekt prati do njegove konačne realizacije – istaknuli su u Ministarstvu gospodarstva. Pokušali smo saznati tko su članovi te Operativne skupine, uputili su nas pak na Ministarstvo turizma i sporta, ali nismo dobili konkretan odgovor.
U svakom slučaju Hoteli Plat su od ožujka službeno u 100-postotnom vlasništvu tvrtke Karisma Resorts International, iako je već godinama u vlasništvu tvrtke KHA četiri koja u Hrvatskoj upravlja s hotelskim kućama Koločep i Živogošće te tvrtkom Adriasense Zagreb, a na čijem je čelu srpski poduzetnik Nemanja Kostić. U Karismi su za investiju u Plat koja je nekoć funkcionirala prema ESOP modelu također najavili ulaganja od preko 100 milijuna eura i to još prije šest godina. U vlasničkoj strukturi KHA četiri do prije dvije godine je bila i Fortenova, koja je, prilikom prodaje nestrateškog portfelja, prodala i svojih 25 posto udjela Karismi. Plat bi trebao postati luksuzni resort s 550 smještajnih jedinica u kategoriji pet zvjezdica, pod TUI-jevim najprestižnijim brandom Sensatori.
Karisma je također poznati hotelski brend na globalnom tržištu, posjeduje 25 resorta u portfelju te ima strateško partnerstvo s kompanijom Paramount za brend hotela Nickelodeon Hotels& Resorts u Meksiku i Dominkanskoj Republici te strateško partnerstvo s kompanijom Margaritaville.