Jesu li poskupljenja građevinskih materijala i radova glavni krivac za visoke cijene nekretnina ili investitori ostvaruju ekstraprofite? Koliko zaista košta gradnja stana?
Dvoznamenkasti rast cijena nekretnina kojem svjedočimo nameće traženje odgovora na ova pitanja, pa smo stoga odlučili istražiti kakva je danas struktura cijene stana i imaju li razloga građevinari za zadovoljstvo?
- Cijena izgrađenih stanova ovisi o brojnim faktorima, kao što su lokacija i cijena zemljišta, komunalna naknada koja nije ista na svim područjima u Hrvatskoj, broj stanova odnosno broj prodajnih četvornih metara, ima li zgrada podrum, parkiralište u podrumu, da li je obaveza gradnje poslovnih prostora u prizemlju, koliko ima okoliša, kakva je sposobnost investitora da nađe najpovoljnijeg projektanta, nadzorne inženjere, izvođače, materijale… - rekao je Zlatko Sirovec, predsjednik Udruženja investiranja i upravljanja nekretninama u Hrvatskoj gospodarskoj komori i bivši predsjednik uprave Tehnike.
Budući da postoje ogromne razlike sukladno gore navedenim kriterijima, Zlatko Sirovec nam je naveo strukturu troškova za jednu atraktivnu lokaciju s preko 100 stanova.
U strukturi troškova u ovom projektu zemljište sudjeluje s 20 posto (što je atraktivnija lokacija postotak je veći, a obično se kreće između 10 i 20 posto), projektna dokumentacija s 3 posto, komunalni i vodni doprinosi s četiri, priključci s dva posto, vođenje gradnje, nadzor i konzalting, marketing, prodaja i primopredaja s 2,5 posto, trošak financiranja je oko 1,5 posto, a najveći dio, naravno, odnosni se na trošak građenja. U ovom konkretnom slučaju na podzemno i nadzemno građenje, kolne i pješačke površine, parkirna mjesta te zelene površine odlazi 67 posto troškova.
- Na ove troškove se dodaje moguća zarada (od 5-20 posto ovisno o apetitu investitora) i naravno PDV 25 posto da bi dobili ukupnu prodajnu vrijednost projekta – objasnio je Sirovec.
Omerta u građevinskim krugovima
Slične podatke dao nam je je i Vlatko Lneniček vlasnik tvrtke Urbano projektiranje, kazavši da ugrubo gledano zemljište u troškovima ne bi trebalo sudjelovati s više od 20 posto, a izrada projektne dokumentacije te komunalne naknade i doprinosi od 10 posto.
- Investitori najčešće sami kupe zemljište, a sve ostalo financiraju kreditom. Pogledaju li se današnje cijene stanova, a uzevši u obzir da su zemljišta za njih kupovana prije dvije ili više godina, jer obično je toliko potrebno dok se zgrada ne izgradi, jasno je da su profiti danas znatno veći nego što su bili ranijih godina. Investitori danas uglavnom računaju na zaradu od 20 posto od prodajne cijene s PDV-om – kazao je Lneniček.
Da su se zarade građevinara povećale te da 'koriste' situaciju povećane potražnje, može se vidjeti i iz podataka o strukturi troškova novosagrađenih stanova koje redovito objavljuje Državni zavod za statistiku. Iako ti podaci ne razlažu detaljno troškove, već ih kategoriziraju samo u tri skupine: trošak zemljišta, trošak gradnje te ostali troškovi, u koje ulazi i PDV te dobit investitora, iz njih se jasno može vidjeti da je zadnjih pet godina u troškovima stana došlo do smanjenja udjela zemljišta s gotovo 17 na 15,5 posto uz istovremeni rast dobiti investitora. Naime, udio ostalih troškova, u kojima najznačajniju ulogu ima dobit investitora, u u prosječnoj cijeni novog stana u posljednjih pet godina povećao se s 25 na 30 posto.
Zbog posljedica ekonomske krize 2008. godine, cijene nekretnina padale su nekoliko godina za redom, a trend se u drugom smjeru počeo okretati 2014. godine. Ispočetka je rast cijena bio pomalo stidljiv, no od 2018. godine je prilično strelovit. Odnedavno je još i dodatno potpiren s energetskom krizom i inflacijom,a to je u konačnici rezultiralo rastom prosječne cijene prodanog novog stana u Zagrebu za 44,6 posto u odnosu na 2018. godinu. No, istim tempom nisu rasli troškovi njegove gradnje. Tako je cijena zemljišta u tom periodu narasla samo 15,6 posto, cijena gradnje je otprilike pratila rast cijena stanova, povećavši se za oko 40 posto, dok su ostali troškova, u koje ulazi i dobit investitora, narasla visokih 70 posto.
Koliko onda iznosi zarada po četvornom metru stana? Te brojke pokušavali smo izvući od investitora u stambene nekretnine, ali o ovoj temi kao da je zavladala omerta u građevinskim krugovima. Uz puno muke uspjeli smo ipak nagovoriti jednog investitora koji upravo kreće s gradnjom zgrade u južnom dijelu Zagreba, da nam iznese konkretne iznose cijene gradnje i zarade, no uz uvjet da ne navodimo njegove podatke kao niti konkretan projekt na kojem radi.
Cijena zemljišta i komunalni doprinosi
- Cijena gradnje stana, prosječne kvalitete, po kvadratu danas košta između 1200 i 1300 eura, bez PDV-a. Cijena zemljišta se naravno znatno razlikuje ovisno o lokaciji, kao i komunalni doprinosi i upravo to najviše utječe na konačnu cijenu. Na projektu u predgrađu Zagreba, koji trenutno prodajemo po cijeni od 2500 eura za četvorni metar, naša zarada je oko 400 eura po četvornom metru – razložio je troškovnu strukturu cijene stana investitor.
Ovisno o kvaliteti ugrađenih materijala cijena gradnje može koštati i znatno više nego što je navedena u gornjem primjeru, a u manjim gradovima, s nižom cijenom radne snage, logično, gradnja je jeftinija. Također, i zemljište je jeftinije u manjim gradovima, a obično su niže i komunalne naknade, pa u tome leži objašnjenje, zašto se primjerice u Osijeku, još uvijek može pronaći novogradnja s cijenom ispod 2000 eura, što u Zagrebu, a osobito u Splitu, više nije moguće.
Osim u realnim i objektivnim okolnostima, kao što su rast cijene rada te rat u Ukrajini koji je uzrokovao prekid lanca dobave nekih materijala te posljedično i njihovo poskupljenje, rast cijena nekretnina u zadnje vrijeme dodatno je potaknut i velikom potražnjom te neizvjesnošću.
- Smatram da investitori trenutno ukalkuliravaju veći tržišni rizik prodajne cijene (što ako se npr. ratna područja približe, prodaja stanova stane, a banke traže svoja sredstva). Još jedan od uzroka visokih cijena nekretnina ponekad je i prekomjerna zarada investitora – zaključio je Zlatko Sirovec.
