Blackstone, američka investicijska tvrtka sa sjedištem u New Yorku, ranije je ove godine blokirala mogućnost korisnicima da otkupe svoje udjele u BREIT fondu. Riječ je o otprilike 70 milijardi američkih dolara.
Podsjetimo, tvrtka je pokrenula BREIT, službeno nazvan Blackstone Real Estate Income Trust 2017. godine kako bi malim ulagačima dala priliku da posjeduju dio stambenih zgrada, skladišta, podatkovnih centara i drugih vrsta komercijalnih nekretnina. Pojedinci su mogli uložiti samo 2.500 dolara i imali bi priliku prodati svoje dionice nazad BREIT-u svaki mjesec, ako su to htjeli.
Unatoč snažnim prinosima, val ulagača BREIT-a počeo je jenjavati i odustajati od fonda krajem prošle godine zbog rastućih kamata i pada tržišta nekretnina. Zahtjevi za prodajom su porasli u tolikoj mjeri da je fond početkom prosinca odlučio provesti odredbu koja mu dopušta ograničavanje povlačenja. To je uzrokovalo pad dionica Blackstonea koje su do kraja prošle godine pale gotovo 20 posto. Iako su se zbog dobrih poslovnih rezultata u zadnjem tromjesečju 2022. dionice oporavile, fond ima neriješene zahtjeve za otkup koje treba riješiti.
Iz BREIT-a su početkom veljače priopćili da su u siječnju ispunili zahtjeve za otkup od oko 1,3 milijarde dolara, što predstavlja tek 25 posto od približno 5,3 milijarde dolara ukupnih zahtjeva za isplatu koje je primio tijekom mjeseca. Iz tvrtke su pak potvrdili kako očekuju da će zahtjevi za otkup ostati na povišenoj razini, no da će se s vremenom normalizirati. Zanimljivo je i da je prošlog mjeseca došlo do smjene u izvršnoj fotelji fonda.
Sami su si krivi
No tvrtka ima i drugih ozbiljnih problema. Kako je prenio Bloomberg, Blackstone nije platio obveznice u iznosu od 531 milijuna eura, odnosno 562 milijuna dolara, podržane tvrtkinim Sponda portfeljem u Finskoj jer su rastuće kamatne stope pogodile vrijednost europskih nekretnina.
Tvrtka je tražila više vremena kako bi organizirala urednu prodaju imovine, ponudivši zauzvrat otplatu dijela duga i povećanje kamata. Ali pregovori s investitorima CMBS-a (Commercial mortgage-backed securities) nisu uspjeli proizvesti dugoročno produženje. Sada će takozvani specijalni serviser preuzeti odgovornost za vraćanje novca vjerovnicima. To bi moglo uključivati bržu likvidaciju nego što je Blackstone možda želio, riskirajući niže vrijednosti.
Vrijednost nekretnina u Europi pada jer rastuće kamatne stope odbijaju kupce što je dovelo do velikog jaza između ponude i potražnje. Zabrinutost oko toga koliko bi vrijednost mogla pasti potaknula je zajmodavce na bržu prodaju iako bi zajmoprimci htjeli više vremena za traženje većih ponuda za svoje nekretnine. Pad cijena do sada nije doveo do većih kreditnih gubitaka pa se neki vjerovnici nadaju da brza prodaja još uvijek može osigurati potpunu otplatu duga.
Ipak, sukob tvrtke i zajmodavaca koji podupiru mali dio njegovog europskog portfelja nekretnina više je od male lokalne poteškoće na tržištu sa specifičnim problemima, jer bi mogao služiti kao upozorenje na mračnu prognozu ovog sektora diljem Europe.
Naravno, pregovori se mogu nastaviti ako Blackstone vjeruje da postoji latentna vlasnička vrijednost u portfelju, što znači da bi imalo smisla napraviti novu ponudu dužnicima, s najočitijim poticajem spremnosti da plate više.
Ključni je to trenutak jer je Blackstone predvodio oživljavanje europskog CMBS tržišta nakon financijske krize. Prema Scope Ratingsu, tvrtka dominira u Europi, zauzimajući oko polovicu tržišta, stoga možda nije iznenađenje vidjeti da jedan od njegovih poslova sada ulazi u posebno servisiranje iako to nije čest prizor u Europi.
Makroekonomsko i geopolitičko okruženje glavno je objašnjenje za izazovnu pozadinu, ali Blackstone je djelomično sam kriv, jer kako tvrdi Washington Post, vjerojatno je trebao ranije rasteretiti imovinu.
Ovo je nišni kutak globalnih nekretnina. Kad lokalna investicijska potražnja presuši, ne može se očekivati da će međunarodni kupci ispuniti prazninu. Prošlo je kratko razdoblje nakon sklapanja posla sa Spondom kada su prinosi na nekretnine bili niski, a procjena imovine visoka. Nažalost, čini se da je prilika za prodaju sporednih dijelova kupnje iskorištena za ulaganje u novostečeni posao.
Slična situacija bila i u Lehman Brothersu
U normalnim vremenima mogli biste očekivati da će Blackstone uložiti veće početne napore da zadrži kontrolu čak i nad ovim malim dijelom svog portfelja, s ciljem da se u međuvremenu pričeka da se tržište oporavi. Ali to nisu vrhunska sredstva i ovo nisu obična vremena, pa se postavlja pitanje hoće li Blackstone možda slijediti put tvrtke Lehman Brothers, jer je u kolovozu 2007. BNP Paribas Asset Management blokirao otkupe iz ABS fondova prepunih drugorazrednih vrijednosnih papira, koje više nisu mogli likvidirati osim u slučaju ogromnih gubitaka.
Dionce Lehmana oštro su pale, a s njima i dva hedge fonda. Tijekom tog kolovoza tvrtka je ukinula 1200 radnih mjesta povezanih s hipotekama, a zatvorili su i urede u tri države. Lehman je tada preuzeo više hipotekarnih vrijednosnih papira akumulirajući portfelj od 85 milijardi dolara.
U četvrtom tromjesečju 2007. Lehmanove dionice su se oporavile, kako su globalna tržišta dionica dosegla nove vrhunce, a cijene imovine s fiksnim prihodom privremeno su se oporavile. Međutim, tvrtka nije iskoristila priliku da smanji svoj golemi hipotekarni portfelj, što bi se u retrospektivi pokazalo kao posljednja prilika.
Godinu dana kasnije, u rujnu 2008. godine dionice su pale za 77 posto odražavajući sliku globalnog tržišta, a investitori su doveli u pitanje plan tada izvršnog direktora Richarda Fulda da održi tvrtku neovisnom prodajom dijela jedinice za upravljanje imovinom i izdvajanjem imovine komercijalnih nekretnina. Postojala je nada da će Korejska razvojna banka preuzeti udio u Lehmanu, no one su se izjalovile jer su pregovori stavljeni na čekanje. To je rezultiralo padom dionica od 45 posto dok se dug povećao za 66 posto.
Klijenti hedge fondove počeli su napuštati tvrtku, a kratkoročni vjerovnici su slijedili. Lehmanova krhka financijska pozicija najbolje je istaknuta jadnim rezultatima njegova izvješća za treće fiskalno tromjesečje 2008. godine. Suočena s gubitkom od 3,9 milijardi dolara, koji uključuje otpis od 5,6 milijardi dolara, tvrtka je najavila opsežne strateške napore korporativnog restrukturiranja. Moody‘s Investor Service također je objavio da preispituje kreditni rejting Lehmana, te je utvrdio da je jedini način da Lehman izbjegne smanjenje rejtinga bila prodaja većinskog udjela strateškom partneru. S još jednim velikim padom dionica Lehmanu je brzo ponestalo vremena što je rezultiralo proglašenjem bankrota 15. rujna 2008. godine.
Iako Blackstone još nije ‘Lehman Brothers 2‘, problemi ove velike američke tvrtke nisu još ni blizu razrješavanja, a kako će sve završiti tek treba vidjeti.