Zadranin je morao tražiti od susjeda suglasnost za rekonstrukciju krova jer mu je kuća bila udaljena manje od tri metra od međe. Nije ju dobio, a onda je shvatio da je zbog lokalnog propisa diskriminiran, što je sud svojom presudom i potvrdio
Problematičnu situaciju u Zadru pri rekonstrukciji kuće za iznajmljivanje razriješio je Visoki upravni sud (VUS) Republike Hrvatske na meni zanimljiv način. Naime, lokalni propis imao je zakonsko uporište, no za ukidanje članka 152., stavka 1., alineje 3. Prostornog plana uređenja Grada Zadra temelj je ipak nađen – u Ustavu RH.
Naime, kako stoji u obrazloženju VUS-ove presude, kuća koju je poduzetnik Mirko (izmišljeno ime) želio renovirati udaljena je manje od tri metra od međe. Prema Prostornome planu uređenja Grada Zadra, kuća mora biti najmanje tri metra udaljena od međe, no to se odnosi na građevine sagrađene poslije prihvaćanja Plana, a ostale se vode, da pojednostavimo, kao zatečeno stanje. Dakle, za Mirkovu kuću vrijedi zatečeno stanje, pa se i takva kuća može renovirati, rekonstruirati, ali postoji uvjet: susjed(i) mora(ju) dati suglasnost, osim u slučaju reciprociteta (kad oba ili svi rade isto, pa nije potrebna suglasnost) i uz uvjet da nije dopuštena gradnja otvora (primjerice prozora) prema susjedu, uz poštovanje ostalih uvjeta propisanih Planom za tu zonu.
Diskriminirani Mirko
Mirko je želio rekonstrukcijom dograditi krovište, s time da bi se zadržala jednaka tlocrtna površina postojećeg objekta i da se rekonstrukcijom ne bi promijenila udaljenost u odnosu na susjednu nekretninu. Tvrdi da je ispunio sve zakonske uvjete za izdavanje građevinske dozvole, ali upravna tijela ipak su mu je odbila izdati zato što nije priložio pismenu suglasnost susjeda međašne nekretnine, jer mu je nekretnina udaljena manje od tri metra od međe. Zanimljivo je pritom da mu je susjed Slavko (izmišljeno ime) odbio dati suglasnost iako je svojedobno bespravno sagradio svoju kuću (doduše, tri metra od međe) te je naknadno legalizirao.
Mirko nije mogao dobiti građevinsku dozvolu bez Slavkove suglasnosti, pa je zaključio da je čl. 152. toga podzakonskog propisa – Prostornoga plana Grada Zadra – diskriminirajući, zbog čega je VUS-u podnio zahtjev za ocjenu njegove zakonitosti. Iz Poglavarstva su odgovorili da je sve učinjeno u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju, tj. da lokalna samouprava sama određuje kolika je udaljenost od međe potrebna i koje uvjete treba ispuniti za izdavanje potrebnih dozvola.Međutim, VUS je zaista našao da čl. 152. Prostornog plana diskriminira Mirka, dakle potencijalno i druge. Naime, takva odredba izaziva nerazmjernost položaja susjeda međaša u usporedivoj situaciji, jer onaj susjed koji je gradio na propisanoj udaljenosti od međe može prema pravilima recipročnosti rekonstruirati svoju građevinu tako da se približi međi na udaljenost na kojoj se od međe nalazi građevina susjeda međaša, a da od njega ne zatraži suglasnost za takvu rekonstrukciju, što susjedu čija je građevina bliže od propisane odaljenosti od međe nije omogućeno bez suglasnosti susjeda međaša. Drugim riječima, ako Slavko (koji je naknadno legalizirao svoju kuću udaljenu tri metra od međe) odluči proširiti svoju kuću tako da bude dva metra od međe, neće trebati Mirkovu suglasnost jer je i Mirkova kuća dva metra od međe (recipročnost).
Načelo razmjernosti
Stoga je odredba, smatra VUS, kojom se dopustivost rekonstrukcije postojeće zgrade sagrađene na udaljenosti od međe manjoj od Planom propisane uvjetuje suglasnošću susjeda, neproporcionalno otegotni uvjet svim investitorima u rekonstrukciji postojećih zgrada te ih stavlja u međusobno neravnopravan položaj.
Nejednako postupanje prema investitorima u primjeni prostornoplanskih odrednica nije u skladu s načelom razmjernosti, kaže dalje VUS, koje je jedno od općih/univerzalnih pravnih načela. I Ustavom RH (članak 16., stavak 2.) određeno je da svako ograničenje slobode ili prava mora biti razmjerno naravi potrebe za ograničenjem u svakom slučaju. Zato u zadarskom slučaju VUS nije našao objektivno opravdan i razuman razlog za razliku koja je učinjena pa je osporenu odredbu, koja nije u sklađena s ustavnim načelom razmjernosti, ukinuo.
POST SCRIPTUM
Zadarsko poglavarstvo donijelo je Prostorni plan uređenja prema Zakonu o prostornom uređenju i u skladu s tim odredilo udaljenost zgrada od međe. Budući da nema zakonskog određenja o pitanju udaljenosti građenja od međa, same jedinice lokalne samouprave određuju koji je to minimum. Tako u Zadru minimalna udaljenost zgrade od međe mora biti tri ili pet metara, ovisno o zonama. Dakle, tu nije povrijeđen Zakon, ali dodatnom uvjetovanošću povrijeđen je Ustav, zato je VUS odlučio tako. I Ustavni sud, vrlo vjerojatno, odlučio bi tako da mu se obratio naš Mirko.