Upravljanje nekretninama: Kod nas se gradi radi prodaje, vani radi razvoja

Za upravljanje komercijalnim nekretninama, odnosno trgovačkim i zabavnim centrima, uredskim zgradama te stambenim jedinicama posljednjih se godina u svijetu traže stručne i većinom izdvojene usluge upravljanja nekretninama koje mogu odgovoriti svim zahtjevima tržišta. No na hrvatskom se tržištu tek uviđaju koristi takvog pristupa upravljanju nekretninama, a ništa bolje nije ni s brownfield-ulaganjima u postojeće, recimo, proizvodne prostore ili napuštene nekretnine. To su samo neki od izazova na domaćem tržištu upravljanja nekretninama. Unatoč tome developeri kreću u širenje poslovanja.

Splet usluga

Denis Čupić, vlasnik i predsjednik Uprave F. O. grupe, koja u Hrvatskoj upravlja trgovačkim centrom Westgate Shopping City i Westgate zonom, najavljuje da unutar zone razvijaju projekte koje će uskoro javno predstaviti. Kao Redserve, dodao je, na širem području središnje Europe, posebno Adria-području, Austriji, Švicarskoj i Njemačkoj, angažirani su na nizu objekata imovinske klase kao što su trgovački centri, logistički centri i postojeći industrijski kompleksi koji idu u regeneraciju kao brownfield-ulaganje. Rekao je da u tom dijelu pružaju splet usluga sve do inovativne usluge design and construction menadžmenta gdje za klijente preuzimaju potpunu realizaciju projekata od najranije faze, akvizicije, do gradnje i stavljanja objekata u pogon.

Trenutačno su mnogi od naših klijenata institucionalni ulagači koji promišljaju o promjenama i poboljšanjima na svojim objektima i to na integralnoj razini cijelih portfelja. Polako i hrvatski klijenti otkrivaju takve oblike usluga kao i prednosti kombinacije komercijalnog upravljanja i razvoja. Naravno i taksonomija (mjerila o održivom gospodarstvu za tvrtke) Europske unije dala je dodatan impuls takvom pristupu klijenata. Pri upravljanju trgovačkim centrom jedan od najvećih izazova u današnje vrijeme je biti inovativan i rasti uza sve veću konkurenciju, pri čemu je internetska kupnja posljednjih godina doživjela eksponencijalni rast. No, u Hrvatskoj zbog porezne politike gotovo da i ne postoji institucionalizirano ulaganje u komercijalno iznajmljive stambene nekretnine, posebno ne na razini portfelja. Naime, destimulirajuća porezna politika PDV-a dovodi do toga da je naglasak na gradnji nekretnina za prodaju krajnjem kupcu. Upravljanje trgovačkim nekretninama postalo je specifično zbog potrebe da te nekretnine budu prilagodljive izazovu vremena, iziskivanja mnogo strateškog promišljanja i kreativnih pristupa izvan klasičnih okvira – iznosi Čupić.

Nepostojeći 'brownfield'

Istaknuo je da je posebnost i usluga koju kao grupacija pružaju: turn-around komercijalnih nekretnina implementacijom poboljšanja, novih iznajmljivanja, ali posebno razvoja novih koncepata. Kod uredskih zgrada upravljanje je, prema Čupiću, vrlo defenzivno i cikličko jer je do koronakrize ovisilo o klasičnim ročnostima ugovora i širenjima poslovnih potreba, što je trend rada od kuće u velikom dijelu promijenio. Prije krize vladao je jak trend ureda u otvorenom prostoru i zajedničkih ureda.

– Koronakriza je pokazala prednosti potpuno profesionalne i često izdvojene usluge upravljanja nekretninama kao imovinskom klasom, asset-menadžmentom. Takvo neutralno upravljanje, nerijetko lišeno vlasničkih emocija, omogućava stvarno sagledavanje situacije i potrebnih parametara odluka. Radili smo na rješavanju dnevnih problema i situacija s našim zakupoprimcima kako bi očuvali poslovanje. Također, u Westgateu smo povećali broj zakupaca od početka koronakrize te je stiglo 12 novih, a neki od njih su prvi put u Hrvatskoj. S druge strane kriza nam je otvorila nove poslovne šanse u Hrvatskoj, još i više izvan nje. U Hrvatskoj imamo dvije specifičnosti. Prva je skoro pa nepostojeći trend stvarnog razvoja i realizacije urbanih regeneracija putem brownfielda. Tu možemo dati primjer Varteksa kao jednog od rijetkih koji je u konkretnoj realizaciji, a većina ostalih zapela je u nekom vidu studijske faze koncepta bez kretanja u realizacije. S druge strane u EU brownfield je već 10 godina rastući trend, posebno u Češkoj i Slovačkoj – navodi Čupić.

Usporedivi s EU

Druga posebnost jest da je veliki dio zemljišta za industrijsku namjenu u javnom vlasništvu, u okviru javnih zona u vlasništvu lokalnih samouprava, s otežanim šansama realizacije, dodao je.

Čupić objašnjava da je realizacija otežana zbog javne nabave, ali i previše krute infrastrukture u koju su jedinice samouprave uložile, nerijetko stvarajući zone s vrlo malim površinama koje ulagačima ne nude skalabilnost u kasnijem širenju njihovih potreba poput velikih površina. Postojeći komercijalni portfelji velikim su dijelom u vlastitom ili izdvojenom profesionalnom menadžmentu i ono što je Ćupiću vidljivo je da je kvaliteta tog sektora potpuno usporediva s ostatkom EU, nerijetko jer je riječ i redom o kompanijama koje imaju operacije u više zemalja.

U šest država na tri kontinenta posluje, pak, CC Real grupa, a u Europi joj je naglasak na klasičnim komercijalnim nekretninama, pa sada upravlja s četiri trgovačka centra u Hrvatskoj, tri u Austriji i jednim u Finskoj. Osim toga, Krunoslav Dominiković, direktor leasinga u CC Realu, kaže da upravljaju i poslovnim zgradama i uredskim prostorima u Austriji te da je domaći tim usmjeren na upravljanje City Centerom One Zagreb East, Zagreb West i Split te šoping-centrom Max City u Puli i da pregovaraju o preuzimanju upravljanja nad još nekim nekretninama. U trgovačkim centrima trenutačno imaju više od 500 brendova.

Rješenja za zakupce

Svaki upravitelj komercijalnim nekretninama prema Dominikoviću ima slične ciljeve: nekretninu kvalitetno održavati, unapređivati, popunjavati kvalitetnim zakupcima, povećavati joj vrijednost te za vlasnika osigurati ili visoke stalne prinose ili prodati nekretninu sa što boljom kupoprodajnom cijenom. Ovisno o vrsti i namjeni nekretnine te ciljevima vlasnika pojavljuju se posebnosti u upravljanju, zbog čega je upravljanje trgovačkim centrom drugačije od onog uredskom zgradom ili logističkim centrima. Stanje na tržištu, kratkoročni i dugoročni ciljevi, dionici unutar upravljanja i krajnji ciljeve vlasnika utječu na jedinstven pristup svakoj nekretnini i to je razlog u kojem Čupić vidi zašto se tržište upravljanja nekretninama posljednjih godina okrenulo full-service kompanijama.

Koronariza je bez presedana pa se nitko nije mogao osloniti na stara iskustva i primijeniti rješenja koja su nekada ranije bila uspješna. Trebalo je reagirati brzo, ali i kvalitetno, uspostaviti kontrolu nad iznenadnom situacijom za koju nitko nije mogao reći kada će joj doći kraj. Nikada nismo tako mnogo razgovarali sa zakupcima kao u zadnje dvije godine. Tražili smo i nudili im rješenja koja su pomogla da se kriza prebrodi i poslovanje u otežanim okolnostima nastavi. Naš dijalog i suradnja su rezultirali time da nijedan zakupac nije iz naših centara otišao zbog posljedica koronakrize. Što se tiče daljnjih planova, CC Real na domaćem tržištu predano radi na proširenju portfelja ne samo novim trgovačkim centrima, već i drugim komercijalnim nekretninama, poput logističkih i poslovnih prostora te prostora mješovite namjene. S pojedinim potencijalnim partnerima razgovaramo u vezi s našim angažmanom u odabranim dijelovima posla kao što su, primjerice, marketing ili leasing. Osim toga, licencirani smo i kao agencija za posredovanje u prometu nekretninama – opisuje Dominiković.

Opasni operativni troškovi

Arn Willems, predsjednik Uprave GTC-a Hrvatska, koji upravlja Avenue Mallom, Avenue Centerom i Matrix Office Parkom, naglašava da je jedan od najvećih izazova povećanje operativnih troškova, što će stvoriti velik pritisak na njih i zakupce. U sljedećih od šest do dvanaest mjeseci to bi, prema njegovu mišljenju, moglo postati veća teškoća od koronakrize. No zadovoljan je poslovanjem u Hrvatskoj, pa tvrtka prisutna i u Poljskoj, Mađarskoj, Srbiji, Rumunjskoj i Bugarskoj ovdje planira daljnja ulaganja.

U trgovačkim centrima poslovanje zakupaca i vlasnika trgovačkog centra mnogo je usklađenije od onoga u uredskim zgradama, pa ako trgovački centar posluje dobro, dobro posluje i zakupac. Isto je i u obrnutom slučaju. Najveći nam je ipak izazov bio nositi se u koronakrizi sa svim ograničenjima, često najavljivanima samo dan prije nego što su se morala provesti. Optimisti smo i mislimo da će se uskoro situacija znatno poboljšati i sva ograničenja ukinuti – nada se Willems.