Vlasnici stanova u zgradama koje su pretrpjele štetu i koji su imali aktivan ugovor o osiguranju koji pokriva i štetu od potresa, imaju pravo dobiti naknadu štete od osiguravajućeg društva. Iznos naknade štete ovisi o procjeni štete i polici osiguranja.
Općenito je pravilo da odšteta koja se isplaćuje zbog potresa pokriva samo trošak obnove građevine ili čak samo cijenu građevinskom materijala i radova. Taj iznos nije, na primjer, 2.000 eura kolika je bila tržišna vrijednost nekretnine po četvornom metru u centru Zagreba, nego znatno manje jer radovi i građevinski materijal koštaju jednako bez obzira na lokaciju gradnje. Obično se osiguranje od potresa ugovara samo zato jer to traže kreditori, pa su i police osiguranja ako postoje, vinkulirane u korist banaka. Vinkulacija znači da se odšteta isplaćuje banci, a ne vlasniku nekretnine koja je stradala u potresu.
Velika većina stanova i zgrada nije osigurana od potresa. To znači da je trošak obnove isključivo na vlasnicima. Ako je neki stan i osiguran, jedna polica nije dovoljna da pokrije troškove popravka ili izgradnje cijele zgrade. Izvjesno je i da će biti teško postići dogovor među suvlasnicima o podjeli troškova obnove, podizanju kredita jer je za takve izdatke potreba suglasnost svih suvlasnika. Ovo se često isticalo i kao glavni razlog loših i oronulih fasada i nedostatka dizala upravo u zgradama u centru Zagreba.
Zašto nisu ugovarali osiguranje od potresa?
Dužnost da skrbi o zgradi je na svakom suvlasniku kao i na upravitelju zgrade. Radi se o profesionalnoj djelatnosti brige i upravljanja zgradom i s obzirom na najave potresa u Zagrebu, upravitelji će trebati objasniti zbog čega nisu ugovarali i osiguranje od potresa. Moguće je da su takve police kao „dobri gospodarstvenici“ aktivno predlagali suvlasnicima i upućivali ih na sadržaj letaka o opasnosti od potresa, ali su to suvlasnici odbili zbog previsoke cijene police ili nečega trećeg.
Suvlasnici koji imaju kredite trebat će nastaviti vraćati kredite iako više ne mogu koristiti stan, jer je kreditna obveza kod nas vezana za dužnika a ne samo za nekretninu koja je tim kreditom kupljena. Banka kredite nastavlja naplaćivati iz druge imovine dužnika, iako ne postoji više predmet zaloga – stan za koji je kredit podignut
Osiguranje nije u obvezi isplatiti odštetu po zahtjevu osiguranika ako smatra da odštetni zahtjev nije osnovan. S obzirom na potrebu utvrđivanja svih činjenica u svakom pojedinom slučaju, za očekivati je da osiguravajuća društva neće moći brzo obraditi zahtjeve. Izvjesno je da će vlasnici i kreditori morati potraživati odštetu u sudskim postupcima, koji će trajati godinama. Sudske postupke pokreću vlasnici koji trebaju biti spremni snositi troškove sudskog postupka.
Sudski postupci
U sudskim postupcima će se raspravljati o tome je li uzrok rušenju ili oštećenju nemar vlasnika da brinu o zgradi i provode nužne građevinske intervencije, obnavljaju krov, ispituju statiku zgrade i slično, ili je razlog oštećenju uistinu samo potres. Vlasnici će kao argument koristiti stanje priodne nepogode, ali to ne obvezuje sudove u smislu automatskog utvrđivanja potresa kao uzroka rušenju zgrade. Predmet sudskog postupka je i iznos naknade štete ako osiguravajuće društvo i treba isplatiti štetu.
Za to vrijeme postoji opasnost da će zgrade ostajati neobnovljene i stanje će im se s vremenom pogoršavati. Tako će s vremenom rasti broj zgrada koje se neće smjeti upotrebljavati i koje će se trebati rušiti.
S obzirom na mali iznos naknade štete koji se može dobiti od osiguranja i nemogućnosti da se s tim iznosom i s ostalim suvlasnicima brzo i učinkovito pokrene sanacija zgrade ili ponovna izgradnja, izvjesno je i da će mnogi željeti prodati suvlasnički udio u nekretnini za znatno manji iznos nego je bila tržišna vrijednost zgrade prije potresa, i s tim novcem pokušati kupiti neku drugu nekretninu. To će nužno dovesti do novog uspona građevinarstva i visokih cijena kvadrata u novim zgradama na atraktivnim lokacijama u centru grada. Izgled fasada i gabarite novih zgrada na mjestima starih zgrada određivat će konzervatori i urbanisti. To će posebno biti problematično u zgradama koje su kulturna dobra. Kod polica osiguranja koje su vinkulirane na kreditore, to jest banke, vlasnici vrlo vjerojatno niti neće dobiti odštetu. Izvjesno je da će u dogovoru s bankom morati pronaći način da njihov kredit otkupi investitor po diskontiranoj cijeni.
Jeftin otkup gradskih stanova
Vlasnici stanova čije su zgrade oštećene ili srušene bi od grada mogli primiti dotacije u smislu snižene cijene najma za gradske stanove ili subvencije za komercijalni najam ako su si sami našli zamjenski stan. S vremenom će grad vrlo vjerojatno dati tim osobama i priliku da jeftinije otkupe gradske stanove u kojima će možda biti privremeno smješteni ili koji će se za par godina za njih izgraditi. O ovome brigu treba preuzeti APN.
Proglašenje prirodne nepogode daje priliku i državi da daje potpore za izgradnju i obnovu zgrada u privatnom vlasništvu. Zakon koji se odnosi na isplatu šteta daje mogućnost javnim vlastima da odbiju isplatu pomoći ako se je štetni događaj, to jest potres, mogao osigurati a šteta je manja od 60% vrijednosti imovine. Odbijanje zahtjeva je moguće i ako je šteta nastala zbog nemara vlasnika ili jer je nastala na imovini koja nije legalizirana. Javna uprava treba osigurati sredstva iz posebnog europskog fonda. Slično kako se provodila obnova fasada i ove mjere bi se vrlo vjerojatno provodile putem sustava javne nabave i uz samodoprinos vlasnika, dok bi se u isto vrijeme država i grad trebali baviti i obnovom zgrada od javnog značaja. To će biti izniman administrativni i financijski pritisak na javnu upravu. Banke trebaju razviti kreditne linije koje će biti usklađene s mjerama obnove, na sličan način kako je to bilo u slučaju APN kredita i ranije kod legalizacije nekretnine.
Do sada nije bilo moguće
Javna uprava će biti uključena i u međuvlasničke odnose jer je veliki broj stanova u centru Zagreba u državnom vlasništvu, pa bez odluka niza državnih tijela, ni do sad nije bilo moguće provesti bilo kakvu konkretniju aktivnost na zgradi. Osim države, u vlasničkim odnosima sudjeluje i sam grad koji upravlja stanovima koje država još nije vratila izvornim vlasnicima nakon nacionalizacije.
Za pretpostaviti je da vlasnici privatnih kuća u podsljemenskoj zoni neće imati toliko sporova s drugim suvlasnicima oko obnove kuća. Oni koji su kuće osigurali od potresa, trebaju ustrajati da od osiguranja prime naknadu štete i da dobiju odštetu zbog prirodne nepogode. Ovo se odnosi i na druge oštećene zgrade.
Vlasnici automobila koji su oštećeni padanjem cigli i crijepova sa zgrada bi trebali tražiti odštetu od vlasnika zgrade i od grada koji je obilježio parkirno mjesto. Kako kod nas i dalje postoji uvjerenje da vlasnik automobila ne može dobiti naknadu od vlasnika zgrade zbog padanja snijega s krova zimi, ako je i sam vlasnik zgrade, o tome koga će se moći tužiti ovisi niz činjenica. I to će se raspravljati u sudskim postupcima, jer većina kasko osiguranja ne pokriva štete nastale od potresa. Osiguranja će tvrditi da je šteta nastala od potresa, vlasnici zgrade da je parkirno mjesto obilježio grad, a grad će tvrditi da su za štetu krivi suvlasnici koji nisu vodili brigu o zgradi.
Provjerite ugovore
Stanari koji su imali komercijalne ugovore o najmu ili poduzeća koja su imala ugovore o zakupu u zgradama koje su stradale, trebaju provjeriti odredbe u svojim ugovorima o višoj sili i izvanrednim okolnostima. Postoje ugovori u kojima obveza plaćanja zakupa traje i za vrijeme više sile. Viša sila je ovdje potres, ali će za slučaj spora oko naplate zadužnica za neplaćene zakupnine ili oko naplate zaostalih najamnina, korisnici prostora morati dokazati da je prostor bio neupotrebljiv za aktivnost koju su tamo obavljali. Lakša oštećenja koja su mogla biti sanirana u mjesec ili dva ne bi mogla automatski dovesti do prekida ugovornih obveza, a o svemu će odlučivati sudovi. Zakonodavac ili grad kao najmodavac mogu i posebno urediti pitanje plaćanja zakupa u oštećenim zgradama, odrediti neki poček ili prijeboj zakupnine i dijela troška obnove prostora. Stoga samostalni popravci trebaju biti dokumentirani za slučaj kasnije mogućnosti refundacije troškova.
Stanari koji su imaju status zaštićenih najmoprimaca će trebati dokazivati da je stan u kojem su živjeli i dalje upotrebljiv i da imaju pravo nastaviti živjeti u njemu, za slučaj da vlasnici pokrenu tužbe za njihovo iseljenje ili jednostavno zaposjednu stanove. Odluka javnih vlasti da zgrada nije za korištenje znači vrlo vjerojatno dovodi do prestanka zaštićene najamnine jer predmet najma – stan, više ne postoji. Izvjesno je da će se vlasnicima omogućiti slobodno raspolaganje ruševinom kao i daljnja sanacija objekta.
Moguće je da će javne vlasti propisati još strože uvjete za gradnju novih zgrada s obzirom na opasnosti od potresa. To će poskupiti gradnju i s potražnjom na tržištu najma i kupnje stanova i poslovnih prostora, dovesti do naglog porasta cijena nekretnina u ostalim dijelovima Zagreba.