Za bilo koje ulaganje u zgradu potrebna je odluka kvalificirane većine suvlasnika, što nikada nije sasvim lako postići
Piše: Stjepan Lović, odvjetnik, Odvjetničko društvo Grubišić & Lović & Lalić
Prema javno objavljenim podacima Republika Hrvatska u svojem vlasništvu ima više od 7000 stanova, po čemu je najveći pojedinačni vlasnik stambenih nekretnina. Na temelju Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske koji je stupio na snagu u prosincu 2023., upravljanje državnim stanovima povjereno je društvu Državne nekretnine. Stanovi kojima to društvo upravlja razlikuju se prema namjeni i korištenju, a iznosi najamnine ovise o osnovi prema kojoj se stanom koristi. Međutim, podjela stanova prema određenim kriterijima ne znači i da je država uspjela utvrditi i regulirati status svih stanova ili poslovnih prostora u svome vlasništvu, o čemu građani svakodnevno svjedoče.
Naime, veliki je broj napuštenih prostora kojima se nitko ne koristi, koji su zbog neodržavanja u dosta lošem stanju te za koje država kao vlasnik još nije odredila namjenu, pa je i neizvjesno kad će se te nekretnine staviti u promet. Jednaka je situacija i sa stanovima u vlasništvu države. Oni su uobičajeno napušteni, zaključani, neodržavani, pa samim tim često izvor nastanka štete ostalim stanovima u toj zgradi. Takvo stanje prostora i stanova u vlasništvu države ugrožava sigurnost ostalih stanova i njihovih vlasnika, ometa ih u posjedovanju i korištenju vlastitih nekretnina, a naposljetku i naružuje izgled cijele zgrade.
Suvlasnici su odgovorni
Može li se državu kao suvlasnicu zgrade prisiliti na aktivno postupanje? Često je nedostatak suglasnosti ili otežano dobivanje te suglasnosti od države razlog da se zgrade ne uređuju i moderniziraju. Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ) koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. i koji sadržava samo 69 članaka, uređeno je područje upravljanja zgradama i njihova održavanja, uređeni su odnosi između sudionika u području upravljanja zgradama, upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade. Svakodnevno smo svjedoci loše održavanih pročelja zgrada i čestih situacija opadanja dijela fasade na ulicu, što može prouzročiti štetu prolaznicima i vozilima.
Zakon jasno određuje da za štetu prema trećim osobama sa zajednicom suvlasnika solidarno odgovaraju svi suvlasnici zgrade i upravitelj, ali i da se upravitelj može osloboditi odgovornosti ako dokaže da je prije štetnog događaja suvlasnicima pismeno predložio izvođenje potrebnih radova kako bi se otklonila opasnost, a suvlasnici takav prijedlog nisu prihvatili.
Zašto Zakon nije oslobodio odgovornosti i one suvlasnike koji su prihvatili takav prijedlog, ali zbog nemogućnosti postizanja većine glasova propisane Zakonom prijedlog nije prihvaćen? Činjenica je da su za stanje zgrada odgovorni suvlasnici, ali odgovornost bi trebala biti samo na onim suvlasnicima koji opstruiraju davanje suglasnosti za bilo koje radove, zbog čega se zgrade ne održavaju i još više propadaju.
Problemi s većinom
Činjenica je i da se država u rijetkim slučajevima odaziva na sastanke suvlasnika, zbog čega je teško, gotovo nemoguće donijeti odluku koja zahtijeva kvalificiranu većinu potpisa. Tako je, primjerice, Zakonom određeno da je kvalificirana većina potrebna za donošenje odluke o investicijskom održavanju koje obuhvaća aktivnosti kojima je cilj unaprjeđenje projektiranih odnosno postignutih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.
U skladu sa Zakonom kvalificirana većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od osamdeset posto ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od osamdeset posto suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. S obzirom na to da su pričuve načelno niske, nijedno ozbiljnije ulaganje u zgradu ne može se obaviti bez suglasnosti o povećanju pričuve. Takvu je suglasnost teško prikupiti jer je dovoljan mali broj suvlasnika koji je ne žele potpisati ili se uopće ne odazovu na sastanak suvlasnika.
Zakon ne sadržava rješenje
Stoga bi bilo nužno Zakonom urediti i da se većina računa samo od onog broja suvlasnika koji prisustvuju sastanku suvlasnika, pod uvjetom da im je poziv valjano i na vrijeme dostavljen. Ili podnositi prijave komunalnom redaru radi dobivanja rješenja kojim će suvlasnicima naložiti poduzimanje određenih radova. Tada bi takvo rješenje i zamijenilo prethodno dobivanje nužne odluke suvlasnika.
Jer već je, primjerice, člankom 7., stavkom 6. Odluke o komunalnom redu Grada Zagreba propisano da ako vanjski dijelovi zgrade nisu održavani i uredni, komunalni će redar rješenjem narediti vlasniku, korisniku ili upravitelju zgrade otklanjanje uočenih nedostataka. Bilo bi zanimljivo utvrditi koliko je takvih naloga donijelo komunalno redarstvo? Ali je svakako činjenica da su za loše stanje zgrada ponajprije krivi i odgovorni njihovi suvlasnici.