Čak i nepažljivo čitanje Zakona o obnovi zgrada oštećenih potresom propisuje kako će nešto odlučiti ili učiniti vlasnik ili predstavnik suvlasnika, a tako se može legitimirati samo netko tko ima uredan izvadak iz zemljišne knjige. Takvih je, nažalost, razmjerno malo, što može jako ugroziti primjenu Zakona
Samo šest mjeseci nakon potresa uspjeli smo donijeti Zakon o obnovi zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije i Zagrebačke županije (NN 121/2020, objavljeno 16. rujna. 2020.). Bilo bi očekivano da novostvoreni pravni okvir (zasad je to samo Zakon), okvir stvoren kako bi se na najbolji mogući način pravno uredilo pitanje pomoći oštećenima u potresu, bude jako dobar.
Naravno, riječ je o posebnom, specijalnom zakonu koji prema pravilima struke može odstupati od drugih zakona i pri tome imati prednost – to znači da će se u slučaju takve kolizije ili sukoba propisa prednost dati posebnom zakonu. No, ako ovaj specijalni zakon nešto ne uređuje, to pitanje se onda uređuje prema postojećim drugim zakonima. I baš u tome drugom važnom dijelu krije se temeljna opasnost za ukupni postupak obnove.
Posjednici i/ili vlasnici
Naime, prigodom donošenja tih drugih zakona (npr. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) donositelj ili nije imao uopće ili barem nije imao u svojem fokusu izvanredne situacije, što potres svakako jest. Zakon koji je na snazi tek nekoliko dana ima (samo) 63 članka i iako opseg sam po sebi ne određuje kvalitetu (bilo čega, pa i zakonskog teksta) jasno je da 'u bocu od litre ne mogu stati dvije litre'. To znači da je potpuno nezamislivo da se u jedan opsegom mali zakonski tekst unesu sva odstupanja koja su ako ne nužna onda barem potrebna i korisna. Donošenjem Ustava Republike Hrvatske ukinuto je društveno vlasništvo, ali gledajući zemljišne knjige i to većinu njih kao da smo još u bivšoj državi, odnosno u vremenu društvenog vlasništva.
Svjestan stanja, hrvatski zakonodavac je od donošenja Zakona o vlasništvu 1996. godine niz puta propisivao odgodu nastupa povjerenja u zemljišne knjige. Danas ta zakonska odgoda ('Zaštita povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga određena ovim Zakonom neće se primjenjivati u korist stjecanja do kojih dođe unutar roka od pet godina od stupanja ovoga Zakona na snagu, ako se njime stječe nekretnina na kojoj je bilo upisano društveno vlasništvo, a nije brisano prije nego što je ovaj Zakon stupio na snagu') više nije na snazi, ali to je prije pokazatelj nemoći u promjeni stanja nego uvjerenja da se stanje promijenilo. Unatoč tome što je zemljišna knjiga bitno realnija i vjernija od one u bivšoj državi, daleko je to od stanja primjerice u Austriji ili Njemačkoj.
Činjenica je da brojne jedinice lokalne uprave i samouprave, brojni gradovi i općine, ali i sama država, još uvijek nemaju potpunu i istinitu evidenciju o svojim nekretninama, ali im to ne smeta da se pred suvlasnicima 'postavljaju' kao vlasnici, makar i bez ikakva dokaza. Zato postoje bezbrojni tzv. zajednički prostori u zgradama (tipa tavana, podruma i sl.) u kojima netko živi, ali se baš i ne vide u zemljišnoj knjizi. Postoje i male dvorišne zgrade u sličnom pravnom statusu, posebno u Zagrebu.
Dok nema izvanredne situacije probleme je možda i moguće savladati, ali kada se povežu izvanredna situacija i nesređeno vlasničko stanje (čitaj zemljišna knjiga), jasno je da u neposrednoj budućnosti prijete velike opasnosti, čak tolike da primjena Zakona bude u bitnom opstruirana. Čak i nepažljivo čitanje Zakona, čak i bez pravničkog predznanja, pokazuje da se u čitavom nizu članaka propisuje kako će nešto učiniti vlasnik ili predstavnik suvlasnika, a kao takav se u Hrvatskoj može legitimirati samo onaj tko ima uredan izvadak iz zemljišne knjige, a takvih je razmjerno malo. Točno je i da postoji izvanknjižno vlasništvo, ali to vlasništvo se dokazuje godinama, a oštećeni u potresu to nemaju vremena čekati.
Prava i najmoprimcima
Nije to jedini problem u primjeni zakona o potresu. Na više mjesta spominje se formulacija 'Vlasniku stana odnosno srodniku u pravoj liniji vlasnika stana u kojem je vlasnik odnosno srodnik vlasnika i zaštićeni najmoprimac stanovao i imao prijavljeno prebivalište ili boravište', a zaboravlja se da je jedino vlasnik ovlašten tražiti nadoknadu i uložiti je u nekretninu, sve drugo je neovlašteno. Zašto se u istoj rečenici najprije spominje jako ograničen krug srodnika (prava linija) da bi se nakon toga uporabio pojam srodnici koji je daleko širi?
Nije baš jasno ni kako bi to zaštićeni najmoprimac mogao biti ovlaštenik prava na naknadu, posebno u slučaju kolizije s vlasnikom. Također, ako znamo koliko malo se u hrvatskoj praksi vodi računa o prijavljivanju prebivališta i još i više boravišta, jasno je da 'samo zbog toga' mnogi neće ostvariti pravo na pomoć, a mnogi će je neosnovano dobiti.
Temeljni problem je svakako to što će u praksi biti čitav niz blokada na način da će glasanje suvlasnika ili 'suvlasnika' dovesti do sudske kontrole, a to nužno znači opet godine i godine čekanja na pravorijek.