Izazovi koje su donijele promjene načina rada, premještena radna mjesta, klimatske nepogode te potresi, koji su nanijeli veliku štetu nekretninama u nekoliko hrvatskih gradova, utjecali su i na upravljanje fizičkom imovinom, kako u privatnom tako i u državnom sektoru.
U toj se ulozi mnogo bolje snašao privatni sektor nego država, koji je u većini slučajeva upravljanje svojom imovinom prepustio tvrtkama koje se bave facility-menadžmentom. Stručnjaci za upravljanje resursima i uslugama smatraju da država itekako ima što naučiti od privatnih tvrtki o upravljanju svojim nekretninama.
Problematična energija
Specijalizirane tvrtke koje kao outsourcing angažiraju banke, prodajni centri, tvornice i ostali za upravljanje imovinom čine je ekonomičnijom i komercijalno isplativijom vlasnicima. Iako neke tvrtke imaju i vlastite odjele za facility-menadžment, prevladava eksternalizacija usluge kojom se u Hrvatskoj bavi nekoliko kompanija koje pružaju potpunu tehničku i infrastrukturnu uslugu.
Jedna je od njih Adria grupa, a Petar Dalbello, direktor facility managementa tvrtke, tvrdi da novi izazovi u upravljanju imovinom najviše utječu na promjene kriterija, osobito povezanih s potrošnjom energije. Pokušava se smanjiti potrošnja radi racionalnije upotrebe resursa, što je dosad kod vlasnika objekata bilo deklarativno, ali sada se intenzivno mijenja percepcija te se ona edukacijom korisnika i praćenjem potrošnje pokušava upotrebljavati racionalnije. Također se ulaže u efikasnije uređaje, ali mnogo sporije nego što bi se očekivalo jer je problem u cijeni.
– U beznačajnom broju upotrebljavaju se i zeleni potrošači, npr. električni automobili, te ugrađuju punjači zasad rijetko i u svrhu stajališta, a ne ušteda – objašnjava Dalbello.
Minimalna ulaganja
Dodaje da je trenutačno premještanja radnih mjesta znatno manje nego za restrikcija tijekom pandemije koronavirusa, ali i da je u to vrijeme uočena znatno manja potrošnja energenata u razdoblju intenzivna rada od kuće. Također tvrdi da potres nije promijenio način funkcioniranja, odnosno upravljanje imovinom, jer većina objekata nije imala takva oštećenja da nije mogla funkcionirati kao i prije. Dalbello upozorava na važnost asset managementa (AM), koji tvrtke još nisu prepoznale kao kriterij za rast profita.
Naime, on omogućuje sustavno upravljanja nekretninama – čuvanje vrijednosti nekretnine tehničkim, infrastrukturnim i ekonomskim upravljanjem njima.
– To pitanje jako ovisi od tvrtke do tvrtke. Općenito se ulaže minimalno te je oprema u većini poslovnih objekata u vrlo lošem stanju – napominje Dalbello, koji primjećuje da se imovini koja je potpora osnovnom biznisu pristupa kvalitetno i dovoljno se u nju ulaže, a svemu ostalom minimalno, što rezultira lošihim stanjem imovine.
Primjerice, proizvodna tvrtka ulaže u proizvodnu opremu i vrlo dobro vodi brigu o tome, ali ostala se pušta da ‘odradi‘ svoje te se na kraju ulaže u novu. Isto tako tvrtke koje ovise o prodaji održavaju samo ono što predstavlja proizvod (prodavaonica, predvorje hotela, strojevi za proizvodnju...), a sustavi podrške ostaloj imovini u lošem su stanju.
– To se događa u većini slučajeva iako nije opća pojava, ali ima dosta proizvodnih tvrtki koje ne ulažu ni u proizvodne sustave jer čekaju da se istroše dokraja… Uglavnom upravljanje zgradama jako ovisi o politici vlasnika imovine – ističe Dalbello.
Otežana realizacija ugovora
Prema njegovu mišljenju, država itekako ima što naučiti iz poslovanja tvrtki kad je riječ o upravljanju fizičkom imovinom, ponajprije jer privatne tvrtke donese strateške odluke te ovisno o tim odlukama definiraju strategiju ulaganja u imovinu. Međutim, sve se uglavnom uvijek temelji na profitabilnosti i konačnom rezultatu. Ako se na tržištu dogode promjene, i strategija se vrlo brzo mijenja, a posljedično i ulaganja.
Direktor MIDA Facility Managementa Daniel Saić misli da je upravljanje imovinom u Hrvatskoj s obzirom na navedene razloge uistinu sve izazovnije i dinamičnije. Osim postojećih teškoća i promjena, drži da treba uzeti u obzir i sve jači utjecaj inflacije na sve kategorije inputa, što znatno otežava realizaciju prije preuzetih ugovornih obveza.
Olakotna je okolnost što se rad nakon pandemije koronavirusa polako vraća u normalu zato što se mnoge tvrtke koje borave u poslovnim nekretninama vraćaju na početne postavke i polako odustaju od rada na daljinu, ali najmodavcima je nove probleme prouzročio potres. Posljedica potresa novi su trendovi u kojima se zakupci sve više okreću novosagrađenim nekretninama koje nude osjećaj veće sigurnosti.
Sveobuhvatna briga
Prema njegovim riječima, rješenje je u kvalitetnom asset-menadžmentu, koji s property- i facility-menadžmentom tvori cjelinu koju bi svaka tvrtka ili organizacija vlasnica nekretnine trebala imati kako bi očuvala vrijednost i s pomoću planirane strategije komercijalizacije, planiranih troškova održavanja i kontrole režijskih troškova učinila nekretninu profitabilnijom i isplativijom za svakog vlasnika.
– Mnogi vlasnici nekretnina danas misle da je održavanje i upravljanje nekretninom puko čišćenje. Ne umanjujući važnost higijenskog održavanja, mnogo puta zatekao sam se u situaciji kad sam rekao da sam direktor tvrtke Mida Facility Management dobio odgovor: ‘A, vi ste oni koji čiste objekte.‘ Higijensko održavanje manji je dio kompletnog upravljanja nekretninom, koje se sastoji od tehničkog, komercijalnog i infrastrukturnog upravljanja. Kada danas govorimo o kvalitetnom upravljanju nekretninama, govorimo o asset-menadžmentu, koji podrazumijeva sveobuhvatnu brigu o tržišnom pozicioniranju i performansama nekretnine. Property- i facility-menadžment tu se nadograđuju kontrolom i provedbom planiranih troškova i aktivnosti kako bi na kraju godine i vlasnik i zakupoprimac u nekretnini bili što zadovoljniji – ističe Saić.
Misli da, kad je riječ o upravljanju fizičkom imovinom u državnom vlasništvu, država sada može mnogo naučiti od realnog sektora jer, kad se danas pogleda tržište nekretnina, teško da će se naći privatnu nekretninu koja je prazna, za razliku od državnih nekretnina, gdje je obratna situacija, a prazna nekretnina najskuplja je jer ne donosi dobit nego stvara troškove.
– Država prije svega svoje nekretnine treba obnoviti kako bi postale tržišno konkurentne i zadovoljavale sve moderne standarde kao i privatne nekretnine. Tako bi dobila priliku popuniti ih kvalitetnijim najmoprimcima po mnogo boljim uvjetima zakupa. Kad bi na to nadovezali i kasnije kvalitetno upravljanje i održavanje koje bi pratilo trendove, troškove i brinulo se o nekretnini poput dobra gospodara, vrlo brzo ta bi nekretnina isplatila ulaganje u sebe i donosila profitabilnost vlasnici, odnosno državi – kaže Saić.
Kompanijske aktivnosti
I dok mnoge tvrtke eksternaliziraju upravljanje svojim nekretninama, Pliva Hrvatska ima svoj tim za to, zadužen za upravljanje resursima i uslugama. Dio aktivnosti kojima se bave podrazumijeva i upravljanje imovinom, no važno je istaknuti kako se facility-menadžment u cijelosti ne može poistovjetiti isključivo s upravljanjem imovinom. U Plivi kažu da upravljanje resursima i uslugama obuhvaća više elemenata radi osiguravanja funkcionalnosti, udobnosti, sigurnosti i učinkovitosti okružja u kojem posluje.
Tako upravljanje resursima i uslugama posredno pridonosi ostvarenju strateških ciljeva kompanije jer vodi brigu o kvalitetnim, sigurnim i uređenim radnim uvjetima te tako zaposlenicima omogućuje da budu produktivniji i usredotočeni na primarni posao.
U Plivi facility-menadžment podrazumijeva različite aktivnosti koje uključuju arhiviranje, prehranu, usluge čišćenja, upravljanje vozilima, usluge prijevoza zaposlenika na lokaciji, uređenje okoliša, prvu pomoć, poštu i dostavnu službu, upravljanje projektima, usluge recepcije i informacija za posjetitelje, usluge sigurnosti, održavanje radne odjeće te upravljanje zgradama, prostorima i sobama za sastanke. To znači da se upravljanje imovinom u sklopu upravljanja resursima i uslugama odnosi na uredske zgrade, laboratorije, zajedničke prostore, nekretnine koje nisu u funkciji proizvodnje, vozni park…
No uz upravljački tim sa stručnim kompetencijama za upravljanje resursima i uslugama Pliva angažira i vanjske suradnike za operativne usluge.
Osim toga, neki od članova Plivina upravljačkog tima istaknuti su članovi hrvatske podružnice Svjetske udruge facility-menadžera (IFMA), koja globalno ima više od 28.000 stručnjaka. Plivini stručnjaci sudjelovanjem u toj udruzi nastoje dodatno razvijati svoje vještine jer je njihova kvaliteta iznimno važna za temeljito i kvalitetno obavljanje temeljne Plivine djelatnosti: proizvodnju, opskrbu i distribuciju visokokvalitetnih lijekova. Plivinim facility-menadžerima cilj je proširiti i razmijeniti znanja o kvalitetnom upravljanju resursima i uslugama te tako neprestano unaprjeđivati radno okružje i pružati odgovarajuće usluge za tvrtkine potrebe.