Lijepa naša nekretninska porezna oaza: Važnije je gdje ulagati nego u što

Unatoč tomu što je prosječna cijena kvadrata u Hrvatskoj u 2022. za 22 posto viša nego 2019., a i cijene gradnje bilježe rast od 33 posto u istom razdoblju, analitičari tržišta nekretnina za ovu godinu (napokon) očekuju stagnaciju cijena. U Europi je manji broj transakcija potkraj prošle godine čak otkrio prve naznake pada cijena nekretnina, a na tragu toga su i prognoze za ovu godinu. U normalizaciju tržišta nekretnina siguran je Andrej Šimatić, partner u tvrtki Blue Rock Consulting.

– Europske prognoze ukazuju na očekivanje pada cijena nekretnina od dva do deset posto. Hrvatska trenutačno ne nudi nikakve argumente da prati trend drukčiji od Europe – osim činjenice da je nekretninska porezna oaza – nema poreza na imovinu, niski su paušalni porezi na kratkoročni najam, ali to je faktor koji se više odnosi na obalu nego na ostatak Hrvatske. Možda novi APN i dobra turistička sezona, koja omogućuje dodatni sivi novac koji se sprema u nekretnine, odgode efekt, ali normalizacija tržišta teško će se izbjeći – mišljenja je Šimatić.

Manje transakcija, više potražnje

Usporavanje potražnje, smanjenje transakcija i stagnaciju prosječnih cijena očekuje i Klara Matić, voditeljica Odjela za investicijske transakcije u Colliersu, tvrtki za upravljanje nekretninskim investicijama.

– Nekoliko godina imali smo veliku potražnju i malu ponudu odnosno premalo novogradnje, niske kamatne stope i posljedično su cijene nekretnina snažno porasle. Sada kada kamatne stope rastu, postojeće kredite s varijabilnom kamatnom stopom teže je otplaćivati, a novi krediti postaju skuplji i nedostupniji. Ipak, usprkos smanjenom broju transakcija, ne očekujemo snažne ni brze korekcije cijena jer potražnje još ima, depoziti na banci su rekordni, ima jako mnogo suhoga kapitala, a ponuda je i dalje vrlo skromna – objašnjava Matić, uz napomenu da trendovi iz Europe u Hrvatsku obično dolaze s odmakom.

Na zagrebačkom području, primjerice, potražnja za stanovima i kućama nastavlja prošlogodišnji veliki trend, ističe Borislav Vujović, direktor agencije Opereta nekretnine. Uzrok tome je i novi krug subvencioniranih APN-ovih kredita, čije prijave počinju 8. ožujka. Prosječna cijena starogradnje u Zagrebu je 2500 eura po kvadratu, a novogradnje 2800 eura.

– S obzirom na najave dizanja kamatnih stopa, kao i zastoja u prodaji koji se dogodio na većini tržišta EU, realno je očekivati usporavanje prodaja, kao i trenda rasta cijena. Za zemljištima postoji potražnja i dalje će postojati za parcelama za gradnju obiteljskih kuća i stambenih zgrada. Atraktivna su zemljišta za gradnju logističkih centara te polja za solarne elektrane – objašnjava Vujović.

Aktivni domaći kupci

U agenciji Sky Nekretnine nisu primijetili pad prometa i slabiju potražnju za stanovima, kućama, zemljištima, poslovnim prostorima te stanovima za najam, nego upravo suprotno. No tijekom 2023. i oni očekuju stagnaciju u rastu cijena nekretnina.

– S obzirom na našu specifičnu mikrolokaciju, veliki interes stranih investitora te ulazak u Schengen i eurozonu, ne očekujemo veće korekcije cijena nekretnina u Hrvatskoj, osobito na atraktivnim lokacijama kao što su Zagreb i ostali veći gradovi te jadranska obala. Ukratko, u 2023. godini ne očekujemo veći pad cijena nekretnina u Hrvatskoj – ističe Martina Naletilić, suvlasnica Sky Nekretnina.

Ni malo južnije, na hrvatskoj obali, interes za nekretninama ne jenjava, bilo da je riječ o domaćim bilo stranim kupcima. Međutim, proces odlučivanja kod kupaca je nešto dulji zimi nego ljeti, ističe to Mateja Bogdanić, direktorica agencije za prodaju nekretnina na moru Euro Immobilien. Ugodno ju je iznenadio broj domaćih kupaca i to u svim cjenovnim razredima.

– Domaći kupci protekle su se godine jako aktivirali u investicijama u nekretnine. Najviše su se tražila zemljišta za gradnju kuće za odmor, apartmani u novogradnjama i moderne vile. Očekujem nastavak tog trenda, pokazalo se da Hrvati imaju akumulirana sredstva i da ih preferiraju investirati u nekretnine – napominje Bogdanić.

Atraktivna unutrašnjost

S druge strane, Šimatić je mišljenja da će se domaći kupci teže upuštati u odluku o kupnji, barem do druge polovice ove godine kada bi privremeno mogli potaknuti tržište. Strani državljani, tradicionalno, više kupuju nekretnine na obali nego u Zagrebu, a svi stručnjaci slažu se da će ulazak Hrvatske u eurozonu i Schengen pojednostavniti i povećati kupnju. Sky Nekretnine još od početka 2022. bilježe pojačani interes stranaca, a Naletilić kaže da zbog toga brojne agencije u državama EU traže partnerske agencije u Hrvatskoj.

– Riječ je konkretno o Sloveniji, Njemačkoj, Litvi, Češkoj, Poljskoj, Švedskoj, a u pregovorima smo i s kolegama iz nekih drugih zemalja. Strane kupce prije svega zanimaju obala i unutrašnjost Istre, ali sve veći interes iskazuju i za nekretnine u Zagrebu te za poljoprivredno zemljište na području Like i Slavonije. Strani kupci u pravilu su bolje kupovne moći od domaćih kupaca, što bi svakako moglo utjecati na buduće formiranje cijena nekretnina – dodaje Naletilić.

Unatoč velikoj potražnji stranih državljana, u Hrvatskoj je i dalje poprilično teško naći nekretnine na atraktivnim lokacijama, s pogledom na more i blizu mora, kao i luksuzne nekretnine. Šteta, jer bi takve nekretnine, ističe Bogdanić, mogle postići vrlo visoke cijene.

U sve se vrste nekretnina isplati ulagati ako imamo ideju što i kako želimo s njima, smatra Vujović, ali ipak treba znati razlikovati nekretninu za život od nekretnine kao investicije.

– Nekretnina za život nije investicija, ona je trošak. Nekretnina koja je investicija donosi nam prihod. Ako kupujemo da bismo iznajmljivali, stanovi bi trebali nositi prinos od minimalno četiri posto na godinu, a poslovni prostori sedam posto. Možemo ulagati tako da kupimo nekretninu, uredimo je i prodamo, ali to je u posljednje vrijeme prilično izazovno zbog nedostatka radne snage i stalna rasta cijena materijala – objašnjava Vujović.

S velikim porastom cijena novogradnje na Jadranu starije nekretnine postale su cjenovno prihvatljivije za investiranje, ističe Bogdanić.

– Naravno, stari objekt zahtijeva obnovu prema današnjim standardima, ali, za one koji su spremni angažirati sredstva i vrijeme za adaptaciju, takva nekretnina sigurno stvara dodanu vrijednost – dodaje Bogdanić.

Dobra lokacija, dobra investicija

Kad su nekretnine u pitanju, slažu se naši sugovornici, nedvojbene su tri stvari: lokacija, lokacija i lokacija. Matić naglašava da nekretnine na izvrsnim lokacijama najmanje gube na vrijednosti kad tržište pada, a najviše dobivaju na vrijednosti kad tržište raste.

U gradovima su najatraktivnije nekretnine one blizu javnog prijevoza, škola, vrtića i bolnica, za lokale su važne prometne i pješačke zone, a za poljoprivredna zemljišta najbolje su Slavonija i Baranja, dodaje Vujović. Najviše se ulaganja u nekretnine, čak 75 posto, događa u Zagrebu, Splitsko-dalmatinskoj, Zadarskoj, Primorsko-goranskoj i Istarskoj županiji, prema analizama Blue Rock Consultinga.

Naletilić pak dobrom investicijom smatra i kupnju stanova u manjim gradovima koji gravitiraju Zagrebu, gdje je cijena kvadrata mnogo niža od Zagreba, a potražnja za stanovima za najam velika, kao što su Karlovac, Velika Gorica i Zaprešić.

– Dugoročno gledano, dobrom investicijom smatramo kupnju zemljišta u Lici i Slavoniji, dijelovima Hrvatske u kojima tek očekujemo razvoj, a u bliskoj budućnosti sigurno i pojačani interes stranih kupaca. Investiranje u nekretnine u Hrvatskoj odlična je odluka, a dobrih je ideja uistinu mnogo – zaključuje Naletilić.

No, hoće li se investicija i isplatiti ovisi o inicijalnom trošku, ponudi i potražnji u trenutku prodaje (ili iznajmljivanja) i brzini povrata investicije, ističe Matić. Upozorava da prije odluke o ulaganju treba dobro razmisliti o vlastitom vremenu i angažmanu, nepredviđenim troškovima, brzini gradnje i dobivanju dozvola te mogućem poskupljenju gradnje. Međutim, dodaje da, ako sve prođe prema planu, lukrativna i brza zarada može biti investiranje u vile i apartmane na obali i njihova prodaja strancima.