Zagreb trenutno bilježi nedostatak uredskih prostora i priče da se uredi zbog nepopunjenosti pretvaraju u stanove za iznajmljivanje ne drže vodu. Stručnjaci iz branše navode tek da je moguće da se uredi smješteni u stambenim zgradama u i oko centra pretvaraju u stanove zbog turističke djelatnosti, ali modernog i dobro opremljenog uredskog prostora kronično nedostaje, pogotovo uredi A klase.
- Popunjenost uredskih prostora u Zagrebu je odlična, slobodnih je ureda na tržištu ustvari jako malo, a pogotovo ureda A klase, kakvih nema dovoljno obzirom na potražnju. Slično je i u Splitu i Rijeci, ako tražimo neke trendove na cijelom tržištu, a u drugim je gradovima ipak drugačija priča – navodi Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik i osnivač Kastel nekretnina.
Manjak investicija
Obzirom na to da je glavni fokus na tržištu nekretnina i dalje na izgradnju stambenih kvadrata posebno na zagrebačkom području, investicije u poslovne kvadrate, barem one primarno uredskog tipa i dalje su u sjeni glavne, rezidencijalne potražnje. O tome govore i brojke. Naime, prema službenim podacima, volumen investicijskih transakcija komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj je u protekloj godini iznosio oko 400 milijuna eura, što je značajno manje nego godinu ranije kada je iznosio oko 700 milijuna eura.
- Interes za investicije svakako postoji, a i prinosi su stabilni na od sedam do osam posto, ali investicija nedostaje – napominje Krunoslav Lisjak, direktor Odjela investicija u agenciji Opereta, koji dodaje da se uz izuzetak jedne veće komercijalne investicije na rubnom dijelu Zagreba, u Buzinu, koja je u svojoj završnoj fazi, u samom Gradu Zagrebu i dalje bilježi nedostatak većih investicija u izgradnju posebice uredskih prostora A tipa.
- Slično vrijedi i za Split gdje osim poznatog nebodera u dovršetku, daljnje investicije u nove poslovne kvadrate kao da su na čekanju, odnosno ne prate potrebu za istima, već je i dalje veći fokus na turističkim investicijama – rekao je Lisjak.
Zbog manjka investicija u ovom segmentu u odnosu na potražnju u ovom trenutku bilježi se diljem Hrvatske, a pogotovo u Zagrebu, i rast traženih cijena zakupa poslovnih prostora. Dodatan utjecaj svakako imaju i inflatorni uvjeti, a itekako se može očekivati da će neki zakupodavci iskoristiti svoje pravo na indeksaciju cijena najma odnosno izvršiti usklađivanje cijena u odnosu na stopu inflacije.
- Zbog svega navedenog daljnji porast cijena zakupa je realno očekivan – smatra Lisjak koji ističe i to da na pojačan interes za poslovnim kvadratima svakako djeluje i potražnja nastala uslijed konstrukcijske obnove Grada Zagreba gdje su javni i državni subjekti kao i obrazovne institucije iskazale interese za većim kvadraturama uredskih prostora.
Traži se moderno i kvalitetno
No, uočavaju se i drugi trendovi. Zakupci su fokusirani na veću kvalitetu poslovnih prostora, inzistira se na kvalitetnijem energetskom certifikatu, traže se pametna energetski učinkovita rješenja, a i prihvatljivija razina općih i režijskih troškova.
- Zakupci su za takve prostore spremni i izdvojiti i nešto veći iznos zakupnine. Mnoge kompanije suočavaju se sa zahtjevom i primjenom novih ekoloških i održivijih standarda od strane svojih stranih vlasnika i to je nezaustavljiv trend koji nam sigurno dolazi na tržište. Drugim riječima, da bi prostori bili zanimljivi za zakup dugoročno, vlasnici prostora bi trebali razmotriti na koji sve načine se mogu približiti ovakvom tipu potražnje – naglasio je Lisjak.
Vedrana Likan, direktorica Colliers International, vodeće konzultantske kompanije za investicije i nekretnine, ističe da situaciju na tržištu komercijalnih nekretnina obilježava velika potražnja i ponuda koja ju nije u mogućnosti zadovoljiti. Prema njenim riječima, uredski prostori A klase i dalje su "vruća roba" na hrvatskom tržištu komercijalnih nekretnina i to ona koje nam nedostaje.
- Zagreb je apsolutni predvodnik u broju kvadrata kojima raspolaže, preko milijun i pol kvadrata, kao i u potražnji koju ne uspijeva zadovoljiti, a u stopu ga prate drugi veći hrvatski gradovi. Zakupci traže moderne, visoko-kvalitetne prostore na atraktivnim lokacijama, prostore koji u neposrednoj blizini, ili još bolje, u istoj zgradi, dodatnih sadržaja i pogodnosti. Zgrade koje su u mogućnosti ispuniti te zahtjeve ne ostaju dugo praznima, jer upravo one predstavljaju dodanu vrijednost u brendiranju poslodavca koji uzima u zakup poslovne prostore – tumači Likan.
Što se tiče popunjenosti uredskih prostora u Zagrebu, trenutno smo, dodaje, na svega četiri posto stope nepopunjenosti, dok se cijene za A klasu kreću oko 13 eura po kvadratu a prime zakupnine su između 15 i 18 eura po metru kvadratnom. Blaga korekcija cijena nastaje kao rezultat ekonomskih prilika na tržištu, ali još uvijek nije došlo do značajnijih poskupljenja.
- U ovakvim okolnostima Zagreb trenutno čeka dovršenje nekoliko većih poslovnih zgrada, među ostalima Matrix C i Buzin City Island. Obje zgrade trebale bi biti dovršene u narednih nekoliko mjeseci. I dok GTC i KFK završavaju spomenute zgrade, neki drugi developeri tek kreću u izgradnju svojih kvadrata, tako da u narednom periodu očekujemo dodatno jačanje ponude vrhunskih, uredskih zgrada u Zagrebu – navodi Likan i dodaje da, što se trendova tiče, iako se puno pričalo o potpuno remote načinu rada posljednjih godina, vratili smo se u urede kroz hibridni način rada.
Revitalizacija starih zgrada
Lisjak iz Operete na primjer usprkos svim izazovima, u ovom trenutku vidi i određene prilike. Postoji značajan broj poslovnih kvadrata koji su izgrađenih tijekom 60-tih i 70-tih godina prošlog stoljeća u širem centru ili u Novom Zagrebu, bilo samostojećih zgrada ili u sklopu stambenih zona koje bi trebalo revitalizirati.
- Iako modernizacija tih prostora podrazumijeva značajnija dodatna ulaganja ipak se radi o općenito jako dobro povezanim lokacijama sa svom potrebnom infrastrukturom i neupitnim interesom za zakupom kad se isto i uredi – kaže Lisjak i dodao da se neki takvi projekti i pripremaju.
Promjena ima i na tržištu retaila, trgovine i trgovačkih centara, koji se šire na sekundarne i tercijarne lokacije, odmičući se od centralizacije koju prati tržište uredskih prostora. Ove alternativne lokacije nude manju zasićenost, a interes na takvim lokacijama itekako je postojan, smatra Likan. U fokusu je i tržište logistike i skladišnih prostora, kako na strani potražnje, tako i na strani ponude. Zakupci traže moderne kvadrate A klase koji će odgovarati najvišim standardima po pitanju opremljenosti i energetske učinkovitosti. Takvi prostori generiraju veliki interes, i ne ostaju dugo prazni.
- No, nažalost ni takvih nekretnina na tržištu nema dovoljno – zaključuje Ranilović.