Kultura stanovanja u Hrvatskoj svodi se na to kako ćemo švedski namještaj uklopiti u vlastiti stambeni prostor, možemo li zatvoriti balkon i tako dobiti još malo prostora u stanu i gdje ćemo montirati vanjsku jedinicu klimatizacijskog uređaja.
Kako izgleda zajednički suvlasnički prostor, odnosno zgrada u kojoj se naš stan nalazi uzimamo u obzir tek i samo ako živimo na najvišem katu, a počne prokišnjavati krov ili ako dizala ne funkcioniraju kako bi trebala. Onda zazivamo sve institucije države da rade svoj posao, dočim zaboravljamo da je i sama zgrada u kojoj posjedujemo stan naše suvlasništvo i da o njoj itekako trebamo voditi računa premda to nije jednostavno, a najčešće ni jeftino.
Na tom pitanju, održavanju zagradarstva, padamo već godinama, a nakon zagrebačkog i petrinjskog potresa nemamo više ni pravo izaći na ispit. Svi su rokovi odlepršali! U zgrade se ulagati mora, inače ćemo ulicama naših gradova morati hodati s kacigom na glavi. Osim toga, redovne, godišnje investicije u zajedničke suvlasničke prostore uskoro će propisati i novi zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji bi trebao u javno savjetovanje do kraja godine. Posebna je novost regulacija odnosa između suvlasnika i upravitelja zgrada, što će itekako utjecati na taj već sad poprilično kaotičan biznis.
Upravitelji kao moderatori
Upravljanje zgradama u Hrvatskoj biznis je koji se zbog duge povijesti društvenog vlasništva godinama gurao pod javni sektor. Stoga i ne čudi da su neke od najvećih tvrtki u tom poslovnom segmentu javna poduzeća u vlasništvu jedinica lokalne samouprave (JLS), kojima je upravljanje zgradama samo dodatni posao. To su na tržištu ujedno i najveće kompanije s obzirom na to da su brojne zgrade, zbog inercije suvlasnika, zadržale javne upravljače. Nije neuobičajeno da zgradama upravljaju i investitori koji se inače bave građevinskim biznisom, jer imaju i radnu snagu i know-how kad su popravci i radovi na zgradama u pitanju. No ima i raznih obrta koji u tom poslu vide priliku za brzu zaradu. Jedini veći problem od toga je činjenica što se nerijetko upravitelje zgradama doživljava kao moderatore koji moraju ‘pomiriti‘ suvlasnike i izabrane ili samoproglašene predstavnike stanara i kao proxy-tvrtku koja tu i tamo pregleda zgradu, utvrdi stvarni problem i dogovori neki popravak.
Prema Državnom zavodu za statistiku, u Hrvatskoj brojčanu oznaku razreda djelatnosti NKD 2007. – 81.10 – Upravljanje zgradama ima ukupno 181 poslovni subjekt. No izazovno je procijeniti stvarni broj tvrtki na tržištu, jer ne samo da su neki upravitelji registrirani kao obrti, već neke tvrtke koje se primarno bave upravljanjem nisu uopće registrirale tu djelatnost kao osnovnu, a veće tvrtke kojima je osnovna djelatnost građenje zgrada osnivaju tvrtke ili proširuju svoju djelatnost i na upravljanje novosagrađenim zgradama. Kakvo je stvarno stanje i koliko je takvih tvrtki u biznisu, ne znaju ni u Udruzi upravitelja. Prema njezinu registru u Hrvatskoj djeluje oko 300 pravnih subjekata i obrta koji se tim poslom bave, ali u njoj smatraju da se upravljanjem zgradama aktivno bavi tek 200 subjekata.
Potkapacitirani GSKG
Najveći upravitelji na tržištu su pravne osobe u vlasništvu jedinica lokalne samouprave. Riječ je o kompanijama kao što su GSKG u Zagrebu, Stano-uprava u Splitu, Zavod za stanovanje u Osijeku, Inkasator u Karlovcu i druge javne tvrtke. Premda smo poslali upit većini tih tvrtki, jedini smo pravi odgovor dobili od Stano-uprave, a javio se i GSKG porukom da oni na naš upit ‘odgovoriti neće, nego će svoje odgovore poslati Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK)‘?! Jesu li i ga poslali, ne znamo. Inače, javni upravitelj u Zagrebu upravlja sa 170 tisuća stanova, odnosno 11 tisuća zgrada, ali prema Liderovim izvorima ta je zagrebačka komunalna tvrtka koja posluje unutar Zagrebačkog holdinga potkapacitirana za taj posao.
– Oni su takav posao mogli obavljati u normalnim, redovnim uvjetima. U uvjetima elementarne nepogode koja se dogodila, kada je gotovo svaka zgrada u užem centru Zagreba bila pogođena potresom i treba obnovu, kada svi zovu i svi traže postupanje upravitelja, naprosto broj referenata nije dovoljan. Dakle, oni nemaju kapaciteta da bi mogli kvalitetno i sustavno pomoći suvlasnicima u tome – tvrdi izvor dobro upoznat s problematikom. Inače, GSKG je, prema Poslovnoj Hrvatskoj, u prošloj godini imao 306 zaposlenih, prihode od 17,2 milijuna eura i dobit od 1,3 milijuna eura.
Osim tih upravitelja u vlasništvu JLS-ova veliki privatni upravitelji su Rumat iz Rijeke, koji je zapošljavao 22 ljudi i imao prihode od 1,72 milijuna eura te dobit od gotovo pola milijuna eura (svi su podaci iz Poslovne Hrvatske) u prošloj godini. Jači igrači su i Tehnoplast iz Splita, koji je prošle godine imao 21 zaposlenog, prihode 1,83 milijuna eura i dobit od oko 12 tisuća eura, Novi dani iz Splita s 15 zaposlenih, prihodima od 450 tisuća eura i dobiti od 150 tisuća eura, Zapad Stan iz Zagreba sa 16 zaposlenih, prihodima od pola milijuna eura i dobiti od 27 tisuća eura. Za sve njih, premda su najveći, upitno je, tumači Joško Šupe, predsjednik Udruge Upravitelj, koji dio tih prihoda ostvaruju od upravljanja.
Svi oni, ako je suditi prema gruboj i pomalo isforsiranoj računici naših izvora, sudjeluju na tržištu vrijednom oko milijardu eura i koje će, s novim zakonom, dobiti još veći obujam. Tim više ako se, a izgledno je, poveća iznos pričuve s obzirom na povećanje nužnih radova koje će upravitelji morati odrađivati cijele godine u sklopu nove zakonske regulative koja će propisati minimum potrebnih investicija za redovno održavanje. U takvim okolnostima upravitelji zgrada očekuju da će na tržište uskoro doći i veći, strani igrači, velike građevinske kompanije s iskustvom u upravljanju zgradama, a to bi moglo rezultirati i nastavkom već započete konsolidacije jednog iznimno rascjepkanog tržišta na kojem je dosad vladao pravi nered, a ne bi bilo nerealno očekivati i to da JLS-ovi počnu prodavati svoja poduzeća za upravljanje zgradama.
Kakve promjene će zadesiti to tržište i kako će izgledati nova zakonska regulativa, pročitajte u tiskanom ili digitalnom izdanju tjednika Lider.