Bio sam na zanimljivoj konferenciji ‘Digitalni katastar – osnovni preduvjet razvoja Republike Hrvatske‘, održanoj u organizaciji Hrvatske udruge poslodavaca (HUP) i Državne geodetske uprave (DGU). Neću pisati o prezentacijama sudionika, što smo ionako objavili na webu, ali jedan detalj koji nam je ispričao Denis Čupić, direktor F.O. Developmenta i predsjednik HUP-Udruge developera, zorno pokazuje kakve probleme investitorima stvaraju nesređene zemljišne knjige.
>>> Zbog nesređenih zemljišnih knjiga i katastra Hrvatska godišnje gubi pet milijardi kuna
– Stanje katastra i zemljišne knjige jedan je od faktora zbog kojih smo kao zemlja neatraktivni za ulagače, točnije ulagači se susreću s nizom administrativnih postupaka, što iziskuje više vremena da ih se savlada. U konačnici, za ulagača to je uvijek gubitak novca – rekao je Čupić.
Prodavatelj zemljišta bio je stvarni vlasnik, ali s obzirom na to da kao vlasnik nije bio upisan u zemljišnu knjigu, ulagaču i bankama bilo je rizično ići u projekt. No ulagač se ipak odlučio ući u projekt, ali zbog rizika morao je platiti veće kamate od onih koje bi bile da je bio upisan u gruntovnicu.
Naveo je i primjer ulagača (nije htio o imenima) prije par godina koji je htio graditi veliki objekt na dosta velikoj parceli, a ako sam dobro shvatio, investicija je bila vrijedna nekoliko desetaka milijuna kuna. Sve je bilo spremno, lokalne su vlasti čak i dobro surađivale (nisu stvarale namjerne barijere niti je trebalo nekoga podmititi), ali je problem nastao zato što stvarni vlasnik zemljišta koji ga je trebao prodati ulagaču nije bio upisan u zemljišnu knjigu. To se nije moglo riješiti tek tako, odnosno trebalo je mnogo vremena, ali i novca da se obave nova mjerenja te da se utuže stari (mrtvi) vlasnici.
Banke oprezne
Vlast je trebala organizirati novo mjerenje, a da bi se to ubrzalo, ulagač je bio spreman platiti mjerenje svoje parcele. Lokalna vlast za to nije htjela ni čuti jer se bojala da bi se to moglo shvatiti kao pogodovanje ulagaču, ali da ne duljim, kasnije je ipak izmjerena parcela, pa je na kraju ostalo riješiti pitanje vlasništva u zemljišnoj knjizi. Budući da je stvar bila prilično čista (pouzdano se znalo da je prodavatelj ujedno i stvarni vlasnik, samo nije upisan u ZK), ulagač je odlučio graditi veliki objekt i zatražio je kredit od banaka.
>>>Štromar: Želimo spojiti katastar i zemljišne knjige
Banke su, ispričao je Čupić, bile rezervirane prema projektu upravo zbog tog problema, iako je financijska konstrukcija s eventualnim kreditom i dobrim kreditnim rejtingom ulagača bila zatvorena. Vjerojatno je i to bio razlog da se jedna banka ipak odlučila financirati taj projekt, ali ulagačima je rečeno sljedeće: ‘Dobro, mi nekako možemo prijeći preko toga da u zemljišnoj knjizi nisu istiniti podaci, vjerujemo da je prodavatelj ujedno i stvarni vlasnik i vjerujemo da će se to s vremenom riješiti pa možemo odobriti kredit. Ali upravo zbog toga to je ipak kredit s povećanim rizikom, stoga ga možemo odobriti uz dva posto veće kamate nego što bismo ga odobrili.‘
Nužne promjene
Ulagač je na kraju ipak pristao zatražiti kredit uz dva posto veće kamate koje je plaćao sljedeće tri i po godine i time, kaže Čupić, dodatno potrošio nekoliko stotina tisuća eura. Upravo ovaj primjer pokazuje zašto potencijalni ulagači često napuste Hrvatsku. Glavni direktor HUP-a Davor Majetić na toj je konferenciji naglasio kako često govorimo o nužnim strukturnim promjenama, a zemljišni registri važan su dio tih promjena.
>>>Don Quijote Kuščević spajanjem katastra i gruntovnice kreće Linićevim putem?
– Početak i kraj svake investicije su zemljišne knjige, a većina investicija koje su zaustavljene, zaustavljena je upravo u toj točki. Bez pravog registra teško je upravljati nekretninama, riješiti pitanja upisa i napokon realizirati ulaganje – objasnio je. Lider je prije dva broja pisao o zanimljivom prijedlogu bivše ravnateljice Agencije za poljoprivredno zemljište kojim bi se moglo ubrzati rješavanje zemljišnih knjiga. Dok to ne riješimo, većina ulagača neće biti uporna kao što je bio ulagač iz ovog primjera.
POST SCRIPTUM Prije dva broja pisali smo u Pravdi kako je Ministarstvo gospodarstva obećalo da će za deset dana riješiti sve prijave za natječaj ‘Internacionalizacija poslovanja MSP-ova’ (mala i srednja poduzeća). Podsjećam, problem je bio to što su u Ministarstvu u odlučivanju o pojedinim natječajima kasnili i po godinu dana.
>>> Pravda za sve: Ministarstvo gospodarstva obećava da više neće kasniti s poticajima
Ovaj put je Ministarstvo zaista održalo obećanje dano Lideru, što mi javlja i moj sugovornik: ‘Eto, našoj muci je kraj – danas smo dobili dopis Ministarstva u kojem nas izvještavaju da za našu prijavu više nije bilo novca u alokaciji. I svim našim klijentima kojima smo pomagali u prijavi došao je istovjetan dopis. Barem su u dvije stvari bili u pravu – da će riješiti našu prijavu unutar roka od 120 dana i da će nakon vašeg upita stvar rješiti unutar deset dana.‘ Čestitamo Ministarstvu gospodarstva.