Kad je 1996. donesen Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (poznat kao ZV), bio je to u pravom smislu revolucionaran zakon mlade države. Drukčije jednostavno nije ni moglo biti jer trebalo je ukinuti društveno vlasništvo, vratiti na snagu načelo prema kojemu vlasniku zemljišta pripada sve na njemu i ispod njega (engl. superficies solo cedit) i još mnogo toga povezanoga s privatnim vlasništvom. Jedna od tih na razvijenom Zapadu jako poznatih stvari i rješenja koje je uveo Zakon o vlasništvu jest pravo građenja, pravni institut kojega do tada u domaćem pravu nije bilo. Za poduzetnike je to pravni institut koji im nudi mnogo jeftiniji ulazak u investiciju jer je pravo građenja samo dio ovlasti i vrijednosti prava vlasništva.
Neiskorišteno pravo
Prema Zakonu o vlasništvu, uknjiženo pravo građenja ukida se ako se u roku od dvadeset godina ne sagradi zgrada na tome pravu građenja iako nositelj prava građenja nije gradio zato što mu to država nije dopustila. Sporno je i rješenje o neograničenom pravu građenja.
Zakon o vlasništvu definira pravo građenja kao ograničeno stvarno pravo na nečijemu (bilo svojem bilo tuđem) zemljištu koje ovlašćuje svojega nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a vlasnik toga zemljišta dužan je to trpjeti. Takav institut postoji i jako je raširen na Zapadu. Primjerice, u Njemačkoj gradovi s pomoću tog instituta kontroliraju središta i ne dopuštaju prodaju prava vlasništva. Tako pogoduju poduzetnicima i građanima da im se smanji investicija, ali pogoduju i sebi jer ne gube kontrolu nad zemljištem. Naravno da je važno za učinkovitost tog rješenja da je riječ o pravu ograničenog trajanja. Nažalost, u hrvatskom pravu to se njemačko rješenje preuzelo tako da je omogućeno vremensko ograničenje, ali i osnivanje prava građenja bez vremenskog ograničenja, dakle trajno. U praksi se gotovo bez iznimke ugovara pravo građenja bez vremenskog ograničenja, a tako vlasnik zemljišta zapravo trajno gubi kontrolu nad zemljištem. Jednako tako država i jedinice lokalne samouprave nekako kao da izbjegavaju zadržavati pravo vlasništva i raspolagati pravom građenja, pa se u pravilu raspolaže prodajom zemljišta.
Nejasna formulacija
Zanimljivo je što se zakonodavac odlučio za naziv ‘pravo građenja‘ iako to pravo ne ovlašćuje na legalno građenje bez propisanih dozvola, a dobivanje dozvole ovisi o tome dopušta li je ili ne odgovarajući urbanistički plan. To pravo može se knjižiti u zemljišnu knjigu i mnogi su, nažalost, vjerojatno i zbog takve terminologije, bili u zabludi i platili kupnju prava građenja smatrajući da su vrlo dobro prošli (najčešće je to cijena od 50 do 70 posto od vrijednosti prava vlasništva). Točno je da su tome dijelom i sami krivi jer zakon smatra kako nepoznavanje prava nije isprika, ali sigurno je da je i država dala svoj nemali doprinos takvim zabludama koje je vrlo lako mogla izbjeći malo drukčijom formulacijom. Međutim, nije kraj propaloj investiciji u zemljište na kojemu ste htjeli graditi, a to ne smijete učiniti iako vam vlasnik to uopće ne sprječava. Zakonodavac je propisao još nešto što je ne samo prava pravna katastrofa nego i rijetko viđena nekorektnost prema (u pravilu) svojim građanima ili domaćim pravnim osobama.
Nepošteno i neoporezivo
Naime, uknjiženo pravo građenja ukida se (naknada nije propisana kad pravo građenja prestaje, a zgrada nije sagrađena) ako se u roku od dvadeset godina ne sagradi zgrada na tom pravu građenja iako nositelj prava građenje nije gradio zato što mu to država nije dopustila. Vlasnik zemljišta na opisani način stječe znatnu dobit (da napomenemo – to nije samo nepoštena nego i neoporeziva dobit) i može slobodno tražiti novoga kupca. To je školski primjer postupanja koje je, inače, u pravu kažnjivo i naziva se zabranom postupanja opisanoga kao ‘dolazak u suprotnost sa svojim ranijim postupanjem‘, ali naravno da država sebe ne kažnjava. To možda i možemo nekako razumjeti, ali zašto ta ista država ni nakon punih dvadeset godina ne mijenja takvu zakonsku odredbu? Zašto država koja poduzetnicima nameće vrlo visoke standarde koje moraju poštovati (tzv. pažnja dobrog stručnjaka) sebe u praksi oslobađa bilo kakve odgovornosti? Možemo li uopće ići naprijed ako barem jednaki zahtjevi nisu s jedne strane za poduzetnike i s druge za političare? Je li previše očekivati da akcije poput Hitroreza ne budu samo prigodne nego stalne?
Piše prof. dr. sc. Hrvoje Kačer