Piše: Stjepan Lović, Odvjetničko društvo Grubišić & Lović & Lalić
Republika Hrvatska pristupanjem Europskoj uniji uskladila je sedmogodišnji moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta fizičkim i pravnim osobama s prebivalištem/sjedištem u zemljama Europske unije. Moratorij je naknadno produljen na dodatne tri godine pa je na kraju istekao 30. lipnja 2023.
Razlog za traženje moratorija bila je zaštita poljoprivrednog sektora od mogućih negativnih utjecaja liberalizacije stjecanja poljoprivrednog zemljišta te sprječavanje rasta cijena poljoprivrednih proizvoda i masovnog otkupa poljoprivrednog zemljišta, koje je tada bilo među najjeftinijima u zemljama EU-a. Treba naglasiti da su stranci takav moratorij u međuvremenu izbjegavali kupujući poljoprivredno zemljište s pomoću novoosnovanih trgovačkih društava na području Hrvatske. Zbog isteka moratorija osnivanje novih društava više nije potrebno pa strani državljani mogu jednako kao domaći subjekti stjecati u vlasništvo poljoprivredno zemljište.
Država je najveća vlasnica
Prema dostupnim podacima, država je vlasnica više od osamsto tisuća hektara poljoprivrednog zemljišta i svaki treći hektar dan je u koncesiju, zakup ili na privremeno raspolaganje. Pritom svaki osmi hektar državnog zemljišta danog u privremeni zakup ili koncesiju drže stranci koji žive u Hrvatskoj, odnosno tvrtke koje su u njihovu vlasništvu.
Stoga je zakonodavac izmjenama i dopunama Zakona o poljoprivrednom zemljištu (ZPZ), koje su na snazi još od svibnja 2022., uredio institute kojima se jasno regulira način raspolaganja državnim poljoprivrednim zemljištem. Pa je tako propisano da će ih država prodavati na javnom natječaju. Početna vrijednost poljoprivrednog zemljišta za javni natječaj utvrđivat će se se na temelju podataka iz modula eNekretnine informacijskog sustava prostornog uređenja o prosječnoj vrijednosti poljoprivrednog zemljišta, a uvećavat će se za dvadeset posto ako su na zemljištu podignuti trajni nasadi.
Komu prednost pri kupnji
Prednost pri kupnji poljoprivrednog zemljišta imat će ona fizička ili pravna osoba koja je sudjelovala na javnom natječaju i koja je u mirnom posjedu zemljišta na temelju isteklog ugovora o zakupu sklopljenog prije provedenog javnog natječaja ili na temelju ugovora o privremenom korištenju, pod uvjetom da je izvršavala sve obveze iz isteklog ugovora i gospodarskog programa.
Ako ne postoji osoba koja ispunjava prethodno navedene uvjete, prednost pri kupnji poljoprivrednog zemljišta imat će vlasnik poljoprivrednog zemljišta koje graniči s tim poljoprivrednim zemljištem, pod dodatnim uvjetom da je površina zemljišta u vlasništvu te osobe jednaka ili veća od površine poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države i postupkom prodaje okrupnjuje se poljoprivredno zemljište u vlasništvu te osobe.
Kupljeno poljoprivredno zemljište ne može se otuđiti u roku od deset godina od dana sklapanja ugovora o prodaji, a nakon isteka tog roka država ima pravo prvokupa prodanoga poljoprivrednog zemljišta po tržišnoj cijeni. Zabrana otuđenja i pravo prvokupa upisuju se zabilježbom u zemljišne knjige istodobno s upisom prava vlasništva kupca.
Ako Ministarstvo ne prihvati ponudu i ne iskoristi pravo prvokupa, ponuđač to zemljište ne može prodati po cijeni nižoj od one ponuđene Ministarstvu.
Špekulativni interesi
Bitna je novina Zakona i da država ima pravo prvokupa pri prodaji samo onoga poljoprivrednog zemljišta čija je površina veća od deset hektara za kontinentalno područje i od jednog hektara za priobalno područje. Vlasnik poljoprivrednog zemljišta dužan je u slučaju prodaje ponuditi Ministarstvu na prodaju poljoprivredno zemljište, a Ministarstvo je dužno u roku od trideset dana od zaprimanja pismene ponude obavijestiti prodavatelja o prihvaćanju ponude.
Ako se Ministarstvo u navedenom roku ne očituje o ponudi, smatra se da je suglasno s prodajom, odnosno ako Ministarstvo ne prihvati ponudu i ne iskoristi pravo prvokupa, prodavatelj ne može to zemljište prodati po cijeni nižoj od one ponuđene Ministarstvu. Pravni su poslovi sklopljeni protivno tim uvjetima ništetni.
Svakako je pohvalna zakonodavčeva namjera da pokuša urediti način raspolaganja poljoprivrednim zemljištem kojim se može znatno utjecati na poljoprivredne tokove. Međutim, treba imati na umu da su svi ozbiljni igrači već dugogodišnji posjednici ili vlasnici velikih poljoprivrednih površina koje su stekli s pomoću tvrtki osnovanih na području Hrvatske, pa ovaj zakon neće previše utjecati na postojeće stanje.
Ali moguće su špekulacije povezane s poljoprivrednim zemljištem u priobalnom području. Nedvojbeno će ta poljoprivredna zemljišta postati atraktivna onima koji kupuju u špekulativne svrhe nadajući se da će se sutra ona pretvoriti u građevinska zemljišta pogodna za apartmanizaciju. Dakle, sve kao i do sada, osim što više nije potrebno osnivati nova trgovačka društva da bi se steklo poljoprivredno zemljište.