Od osamostaljenja Hrvatske do danas traje sukob između vlasnika stanova na kojima netko ima stanarsko pravo i onih koji imaju stanarsko pravo na stanovima u privatnom vlasništvu. Eskalirao je kad je država donijela zakon na temelju kojeg su stanari sa stanarskim pravom (ali na stanove u društvenom vlasništvu) dobili pravo na otkup po kupoprodajnoj cijeni od desetak posto tržišne i na odgodu plaćanja od više desetaka godina. Godine 1996., stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova, stanarsko je pravo ukinuto, točnije zamijenjeno užim pravom zaštićenog najmoprimca koje mu je i dalje jamčilo trajnu upotrebu stana. Nakon toga je država čekala da se problem riješi sâm od sebe, pa i tako da zaštićeni najmoprimac umre i oslobodi stan.
Vrijedi li uopće zakon?
A onda je stigao novi Zakon o najmu stanova iz 2018., koji i prije primjene ima dva ozbiljna nedostatka. Jako je podcijenjen trošak koji će nastati zbog financiranja ili sufinanciranja povećane najamnine, a osim toga taj zakon zapravo nema legitimnost. Naime, donesen je bez poštovanja pravila o donošenju tzv. organskih zakona, a prema članku 83. Ustava ‘(…) organski su zakoni oni kojima se razrađuju Ustavom utvrđena ljudska prava i temeljne slobode, izborni sustav, ustrojstvo, djelokrug i način rada državnih tijela te ustrojstvo i djelokrug lokalne i područne (regionalne) samouprave i te zakone Hrvatski sabor donosi većinom glasova svih zastupnika‘. Zastupnika je 153 i većina je upravo 77 glasova, a na službenoj stranici Hrvatskoga sabora stoji da je novela Zakona o najmu stanova izglasovana sa 72 glasa ‘za‘, osam ‘protiv‘ i jednim ‘suzdržanim‘, što znači da nije bilo propisane većina za organski zakon.
Preostaje istražiti ubraja li se pravo zaštićenog najmoprimca u Ustavom utvrđena ljudska prava i temeljne slobode. Pravo na stan ubraja se u ta prava. To je jasno samo po sebi, ali još je jasnije zato što Ustavni sud vrlo široko tumači pojam ‘pravo vlasništva‘. Naime, ustaljeno je stajalište tog suda da se vlasništvo u smislu članka 48. stavka 1. Ustava ‘mora vrlo široko tumačiti‘ jer obuhvaća ‘načelno sva imovinska prava‘, što uključuje i gospodarske interese koji su po naravi stvari vezani uz imovinu, ali i legitimna očekivanja stranaka da će se poštovati njihova imovinska prava zasnovana na pravnim propisima, a onda i njihovo ostvarenje učinkovito zaštititi.
Legitimna očekivanja
Stanarsko pravo integralni je dio prava zaštićenog najmoprimca. Riječ je o pravu unutar ekstenzivnog značenja prava vlasništva kako ga tumači Ustavni sud. To znači da to pravo nikomu ne smije biti oduzeto bez poštene naknade
Ustaljeno je pravno stajalište Europskog suda koji priznaje da se legitimna očekivanja stranaka pod određenim pretpostavkama moraju smatrati imovinom pod zaštitom članka 1. Protokola br. 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Pojam ‘legitimnih očekivanja‘ u kontekstu članka 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju Europski sud prvi je put spomenuo u presudi ‘Pine Valley Developments LTD i ostali protiv Irske‘ od 29. studenoga 1991. (zahtjev br. 12742/87). U tom su predmetu podnositelji bili poduzetnici čija je temeljna djelatnost bila kupnja i gradnja zemljišta; 1978. kupili su zemljište pouzdavši se u nacrt plana izdavanja urbanističkih dozvola za gradnju industrijskih skladišta i uredskih prostora, a on je naknadno, odlukom irskoga Vrhovnog suda, utvrđen ništetnim jer je bio u suprotnosti s mjerodavnim zakonima. Europski sud zauzeo je stajalište da je ‘legitimno očekivanje nastalo kad je dozvola izdana, a na temelju pouzdanja u nju podnositelji su kupili zemljište s namjerom njegove gradnje. Ta je dozvola, koju mjerodavna upravna tijela više nisu mogla ukinuti ili na drugi način opozvati, bila sastavni dio vlasništva (imovine) tvrtki podnositelja‘.
Zahtjev za ravnotežu
Ustavni sud tako je u jednom slučaju smatrao da je navedeno legitimno očekivanje samo po sebi konstitutivno za vlasnički interes podnositelja, kao i da svako miješanje u pravo vlasništva, zasnovano na odredbama članka 50. Ustava, mora osigurati pravičnu ravnotežu između zahtjeva za poštovanje i zaštitu ustavnog prava vlasništva privatnih osoba te zahtjeva koje postavljaju državni, odnosno javni ili opći interesi zajednice (koji mogu uključivati i zaštitu suprotstavljenih prava ili interesa trećih privatnih osoba). Zahtjev za postizanje te ravnoteže izražen je u strukturi članaka 48. stavka 1. i 50. Ustava, promatraju li se kao cjelina.
Stanarsko pravo moramo promatrati kao integralni (povijesni) dio prava zaštićenog najmoprimca, a moramo zaključiti i da je riječ o temeljnome ljudskom pravu, ali i pravu unutar ekstenzivnog značenja prava vlasništva kako ga tumači Ustavni sud. To znači da je riječ o organskom zakonu i da to pravo nikomu ne smije biti oduzeto bez naknade tržišne vrijednosti.
Ako imamo pravo, onda će najprije barem dio novele Zakona o najmu biti ukinut (ključni dio o prestanku prava zaštićenog najmoprimca i drastičnom povećanju najamnine), nakon toga će uslijediti brojni sudski sporovi zbog preplaćene najamnine, ali i ponovni sukobi zbog pokušaja da se Zakon ili promijenjeni ili zakonski tekst izglasuje s potrebnom većinom.