Piše: Stjepan Lović, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Grubišić & Lović & Lalić
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 81/15, Zakon o vlasništvu), za razliku od većine drugih propisa, može se pohvaliti da odolijeva učestalim izmjenama zakonodavca. Zadnja izmjena Zakona bila je 2014., što može stvoriti dojam da je riječ o kvalitetnom propisu koji ne zahtijeva izmjene. Međutim, u Zakonu i dalje opstaju instituti koji izazivaju određene kontroverze, poput prava raspolaganja neizbrisanom hipotekom. Unatoč tome, odredba čl. 347. Zakona o vlasništvu i dalje omogućava vlasniku opterećene nekretnine na temelju isprave koja dokazuje prestanak tražbine osigurane tom hipotekom (brisovno očitovanje) prenijeti tu hipoteku na novu tražbinu, čime može izigrati druge hipotekarne vjerovnike koji čekaju u redu da naplate svoju osiguranu tražbinu.
Kad prestaje hipoteka
Da bi založno pravo na nekretnini prestalo, nije dovoljno da je prestala tražbina koju je osiguravalo. Stoga, sve dok se ne izbriše iz zemljišne knjige, smatra se da hipoteka postoji neovisno o tome što je prestala tražbina koju je osiguravala. Upravo u tom razdoblju od prestanka tražbine do brisanja u zemljišnim knjigama vlasnik nekretnine ovlašten je raspolagati neizbrisanom hipotekom. Podnošenje prijedloga za uknjižbu prijenosom hipoteke na novu tražbinu nije moguće bez suglasnosti vlasnika nekretnine. Osim što tražbina mora prestati, predlagatelj je dužan zemljišnoknjižnom sudu dostaviti i dokaz da nova tražbina nije veća od tražbine koja je osigurana upisanom hipotekom.
Radi utvrđenja koja je od tih dviju tražbina veća, potrebno je usporediti te najviše iznose. Kako bi se usporedile visine potraživanja osiguranog hipotekom i onog za koje se traži zasnivanje hipoteke, sudska praksa zauzela je stajalište da je pri utvrđenju visine novčane tražbine potrebno za oba potraživanja utvrditi najviše iznose hipoteke, pri čemu se osiguranje odnosi na apsolutni novčani iznos po zbroju svih osnova osiguranja (glavnih i sporednih).
Založno pravo postoji radi osiguranja određene tražbine, što znači da ono ne može postojati bez tražbine koju osigurava niti se može osamostaliti od te tražbine. Pravom raspolaganja neizbrisanom hipotekom na neki način odstupa se od opisanog načela akcesornosti. Naime, hipotekom sada raspolaže vlasnik nekretnine, što može iskoristiti za osiguranje nekoga drugog potraživanja. Za vlasnika je to naročito korisno ako je riječ o hipoteci u visokom redu prvenstva jer se povećava njegova kreditna sposobnost i izgledi da dobije zajam koji će biti osiguran hipotekom na tom mjestu. S druge strane, takvo raspolaganje neizbrisanom hipotekom dovodi u nepovoljniji položaj hipotekarne vjerovnike s kasnijim prvenstvenim redom, koji već dugo čekaju na namirenje tražbine osigurane hipotekom, a zbog vlasnikova raspolaganja neizbrisanom hipotekom ne miču se naprijed u prvenstvenom redu.
Zaštita hipotekarnih vjerovnika
Odredbom čl. 347. st. 3. Zakona o vlasništvu propisano je da se vlasnik pri osnivanju hipoteke ne može odreći prava na raspolaganje hipotekom, ali ako se nekomu obvezao da će ishoditi brisanje određene hipoteke, i to je u zemljišnoj knjizi zabilježeno kod te hipoteke, on ipak ne može njome raspolagati. Dakle, vlasnik se može obvezati prema drugim hipotekarnim vjerovnicima da će brisati hipoteku u ranijem prvenstvenom redu nakon prestanka hipotekom osigurane tražbine, što zabilježeno u zemljišnim knjigama ima učinak da vlasnik ne može raspolagati neizbrisanom hipotekom.
Upravo iz navedenog razloga, danas je gotovo neizostavno ugovaranje zabrane raspolaganja neizbrisanom hipotekom prilikom sklapanja sporazuma o osnivanju založnog prava. Nadalje, vjerovnicima zaštitu omogućava i zabilježba ovrhe u zemljišnim knjigama. Naime, ako nakon isplate tražbine osigurane hipotekom prvog reda drugi hipotekarni vjerovnik pokrene ovršni postupak i ishodi zabilježbu ovrhe u zemljišnim knjigama, vlasnik opterećene nekretnine ne može raspolagati neizbrisanom hipotekom jer nakon zabilježbe ovrhe nije dopušten upis promjene prava vlasništva niti kojeg drugoga stvarnog prava utemeljenog na raspoložbi ovršenika, što uključuje i založno pravo.
Potrebno preispitavanje norme
Pravo raspolaganja neizbrisanom hipotekom jača položaj vlasnika nekretnine i novog vjerovnika čija će tražbina biti osigurana hipotekom na boljem mjestu u redu prvenstva, no može rezultirati trajnim nepomicanjem kasnije upisanih knjižnih prava jer vlasnik nekretnine može prenijeti hipoteku na neku novu tražbinu svaki put kada prestane osigurana tražbina.
Budući da se na taj način može u cijelosti onemogućiti namirenje kasnijih hipotekarnih vjerovnika, radi njihove pravne sigurnosti i legitimnih očekivanja da će se njihova tražbina namiriti nakon namirenja tražbine koja se nalazi ispred njihove u prvenstvenom redu, potrebno je preispitati svrhovitost norme koja vlasniku nekretnine omogućava raspolaganje neizbrisanom hipotekom.